Tải file dự thảo Báo cáo thuyết minh bảng giá đất 2026 Quảng Ninh

 Yếu tố quản lý/sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất / Chính sách quy hoạch

Quy hoạch tốt, rõ ràng (chuyển đổi mục đích, quy hoạch đô thị) sẽ làm cho giá đất ở vùng quy hoạch tăng lên vì kỳ vọng hạ tầng, dịch vụ tiện ích phát triển. Ngược lại, quy hoạch “treo” hoặc quy hoạch không rõ ràng làm tăng rủi ro, khiến giá bị đẩy lên ảo, hoặc thị trường bất động sản thiếu ổn định.

Cơ sở hạ tầng, dịch vụ, kết nối giao thông

Khi đất được quy hoạch kèm theo cải thiện hạ tầng giao thông, đường sá, tiện ích xã hội (trường, bệnh viện, chợ,…), giá đất tăng vì kết nối tốt hơn, tiện nghi hơn. Nếu thiếu hạ tầng, giá đất dù quy hoạch vùng đẹp cũng khó tăng nhiều.

Minh bạch trong quản lý đất đai, thủ tục hành chính

Thủ tục nhanh, rõ ràng, cấp giấy chứng nhận sổ đỏ, đấu giá quyền sử dụng đất minh bạch sẽ làm giảm rủi ro cho người mua, giúp giá phản ánh thực giá thị trường. Nếu thủ tục rối rắm, chậm trễ, người mua phải bỏ thêm chi phí thời gian và rủi ro, có thể làm giảm giá thực hoặc làm tăng chi phí mà người mua sẵn sàng trả để đảm bảo pháp lý.

Xử lý dự án chậm tiến độ, đất hoang hóa, dự án treo

Nếu nhà nước kiên quyết thu hồi đất không sử dụng, dự án treo → tăng nguồn cung đất khả dụng, giảm áp lực giá đất ảo. Nếu để lâu, đất “nghỉ”, nguồn cung eo hẹp → giá đất bị đẩy lên cao hơn.

Chính sách về bảng giá đất, giá đền bù

Theo Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (dự kiến thông qua cuối năm, áp dụng từ 1/1/2026) thì giá bảng giá áp dụng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Khi bảng giá đất Nhà nước sát với giá thị trường → đền bù công bằng hơn, giảm tranh cãi, thúc đẩy phát triển dự án; nếu bảng giá thấp hơn nhiều thì khi nhà nước thu hồi đất giá đền bù thấp → người dân phản ứng, gây khó khăn cho dự án, kéo dài thời gian → gián tiếp làm tăng “chi phí rủi ro” vốn đã được người mua tính vào giá.

Tình trạng đầu cơ, sốt đất, “cò đất”

Khi quản lý thị trường yếu, có nhiều thông tin không minh bạch, cò mồi và đầu cơ dùng tin đồn, quy hoạch “ngầm” để đẩy giá → giá đất có thể tăng không căn cứ vào giá trị thực. Điều này dẫn tới bong bóng bất động sản, rủi ro cho người mua sau.

Chính sách hỗ trợ, ưu đãi đất nông nghiệp, chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Những chính sách mở rộng hạn mức chuyển nhượng đất nông nghiệp, hỗ trợ thuế, ưu đãi về thủ tục sử dụng đất giúp tạo ra cơ hội chuyển đổi mục đích, từ đó thay đổi cơ cấu sử dụng đất. Vùng nông nghiệp chuyển đổi sang dịch vụ hoặc khu dân cư sẽ có giá đất tăng mạnh.