Hiểu đúng về đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản

Nội dung chính

Hiểu đúng về đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản

“Đòn bẩy tài chính” là một trong những khái niệm quan trọng mà bất kỳ nhà đầu tư nào cũng cần hiểu rõ để tối ưu hóa lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro. 

Thực tế hiện nay cho thấy có rất nhiều nhà đầu tư bất động sản áp dụngthành công phương pháp đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản. Mấu chốt (của phương pháp này đó chính là việc tính toán hợp lý theo từng giai đoạn đầu tư và lựa chọn khoản vay đúng đắn. 

Đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản là Phương pháp được sử dụng khá phổ biến, đặc biệt là trong giai đoạn bất động sản nước ta còn nhiều biến động như hiện nay.

Làm thế nào để sử dụng đòn bẩy tài chính hiệu quả?

Để trả lời cho câu hỏi này, các nhà đầu tư cần chú ý đến các yếu tố sau khi quyết định lựa chọn phương pháp sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản:

(1) Tính toán tỷ lệ vay hợp lý: Nên duy trì mức vay vào việc đầu tư trong khoảng 40–60% giá trị tài sản. Tránh vay quá cao sẽ gây rủi ro tài chính.

(2) Phân tích kỹ dòng tiền đầu tư: Đảm bảo các khoản thu nhập từ kinh doanh bất động sản (cho thuê, chuyển nhượng…) có thể bù đắp chi phí vay vốn đầu tư.

(3) Lập kế hoạch tài chính dự phòng: Dự phòng tài chính ít nhất 6–12 tháng để chủ động trước các tình huống xấu như mất việc, không cho thuê được, thị trường giảm…

(4) Chọn ngân hàng và sản phẩm vay phù hợp: Ưu tiên các gói vay có lãi suất ưu đãi cố định thời gian đầu, và chính sách ân hạn gốc linh hoạt.

Hiểu đúng về đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản (Hình từ Internet)

Lợi ích và rủi ro khi áp dụng phương pháp đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản

(1) Về lợi ích:

- Tối ưu dòng tiền: Thực tế cho thấy các khoản vay mua nhà trả góp là cách để các nhà đầu tư cân bằng dòng tiền ròng của họ. Đối với vay mua bất động sản, nơi nhiều nhà đầu tư kiến tạo được dòng tiền đều đặn từ việc cho thuê thì việc thanh toán cùng rủi ro thanh khoản được chuyển sang cho người thuê nhà.

- Chủ động trước biến động của thị trường: Thị trường bất động sản luôn là nơi xảy ra nhiều biến động mạnh, nơi khả năng xoay vốn nhanh để đón đầu thị trường là yếu tố tiên quyết để đầu tư thành công. Phương pháp đòn bẩy tài chính vì thế mà được ưa chuộng bởi tính khả thi và nhanh chóng. Sử dụng đòn bẩy tài chính trong bất động sản rất dễ thực hiện khi đối tượng áp dụng của các khoản vay mua nhà luôn khá rộng bởi tổng nguồn vốn cho vay “khủng” từ các ngân hàng thương mại lớn.

- Cơ hội hưởng lãi suất ưu đãi: Một ưu thế không thể bỏ qua khi vay vốn mua nhà là cơ hội hưởng lãi suất ưu đãi chỉ tương đương mức tiền gửi, điều rất khó bắt gặp tại các thị trường lãi suất khác.

- Giảm chi phí cơ hội và rủi ro thanh khoản: Việc mạnh chi và “đóng băng” một lượng vốn lớn vào các căn hộ là một rào cản tài chính cá nhân làm không ít người mua nhà e ngại. Trong nhiều cách giảm chi phí cơ hội và tối ưu việc linh động vốn, việc vay trả góp là phương án được khả thi và dễ thực hiện nhất.

- Quản lý tài chính cá nhân hiệu quả hơn: Người mua nhà chủ động hơn trong việc quản lý dòng tiền, giảm thiểu rủi ro và chi phí cũng như hưởng lãi suất vay thấp.

(2) Về rủi ro:

- Áp lực trả nợ gốc và lãi: Cho dù tài sản có tạo ra dòng tiền hay không, bạn vẫn phải trả gốc và lãi định kỳ. Trong trường hợp bất động sản chậm bán hoặc cho thuê không được, áp lực tài chính sẽ rất lớn.

- Thị trường bất động sản giảm giá: Nếu bất động sản mất giá, giá trị tài sản thấp hơn khoản nợ phải trả → nhà đầu tư có thể rơi vào trạng thái “âm vốn chủ sở hữu” (nợ nhiều hơn tài sản).

- Nguy hiểm nếu không biết lựa chọn khoản vay: Đối với người kinh doanh nhà đất dựa trên đòn bẩy tài chính thì việc lựa chọn nguồn vay tài chính là điều tối quan trọng quyết định 50% sự thành công của thương vụ.

Như vậy có thể thấy, đòn bẩy tài chính là một công cụ cực kỳ thông minh nếu biết dùng đúng cách. Thành công trong đầu tư bất động sản không chỉ đến từ việc mua được tài sản tốt, mà còn đến từ việc quản lý vốn khôn ngoan, phân tích rủi ro, và giữ vững kỷ luật tài chính.

Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản?

Căn cứ theo quy định tại Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2024 quy định điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:

(1) Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

- Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết theo quy định của pháp luật hoặc có tranh chấp về hợp đồng nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

- Nhà ở, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý;

- Có hợp đồng mua bán, thuê mua được xác lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

(2) Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng. Trường hợp mua bán, thuê mua nhiều căn nhà ở, công trình xây dựng trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà ở, công trình xây dựng thì các bên sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2024.