Nếu phát hiện căn hộ Vinhomes Tân Cảng có tranh chấp sau khi ký hợp đồng thì người mua xử lý ra sao?

Nội dung chính

Nếu sau khi ký hợp đồng mua bán, người mua phát hiện căn hộ Vinhomes Tân Cảng có tranh chấp thì phải xử lý ra sao?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về điều kiện của nhà ở có sẵn đưa vào kinh doanh như sau:

Điều 14. Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh

1. Nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trừ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong dự án bất động sản quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này;

b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch;

đ) Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;

e) Đã được công khai thông tin theo quy định tại Điều 6 của Luật này.

Từ quy định trên, căn hộ đưa vào kinh doanh phải không có tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng.

Nếu sau khi ký hợp đồng mua bán căn hộ Vinhomes Tân Cảng mà người mua phát hiện căn hộ đang có tranh chấp thì hợp đồng có nguy cơ bị vô hiệu do vi phạm điều kiện có hiệu lực theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.

Trong trường hợp này, người mua có thể thương lượng với bên bán để chấm dứt hợp đồng và yêu cầu hoàn trả số tiền đã thanh toán, đồng thời bồi thường thiệt hại nếu có; hoặc khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu, buộc bên bán hoàn trả tiền và chịu trách nhiệm bồi thường.

Như vậy, để bảo vệ quyền lợi, người mua cần sớm kiểm tra tình trạng pháp lý của căn hộ, thu thập chứng cứ về tranh chấp và thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết.

Nếu phát hiện căn hộ Vinhomes Tân Cảng có tranh chấp sau khi ký hợp đồng thì người mua xử lý ra sao? (Hình từ Internet)

Căn cứ quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội như sau:

Điều 123. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.

Theo đó, giao dịch dân sự sẽ vô hiệu nếu mục đích hoặc nội dung của giao dịch vi phạm điều cấm của luật hoặc trái đạo đức xã hội. Cụ thể:

- Điều cấm của luật là những hành vi mà pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện.

- Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.

Trong trường hợp hợp đồng mua bán căn hộ Vinhomes Tân Cảng đã ký kết nhưng căn hộ đang có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, hợp đồng này có mục đích hoặc nội dung vi phạm quy định pháp luật. Do đó, hợp đồng bị coi là vô hiệu. Khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu:

- Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;

- Bên nào gây thiệt hại cho bên còn lại sẽ phải bồi thường theo quy định pháp luật.

Như vậy, hợp đồng mua bán căn hộ Vinhomes Tân Cảng trong trường hợp có tranh chấp sau khi ký sẽ bị vô hiệu, và quyền lợi, nghĩa vụ của các bên sẽ được giải quyết theo nguyên tắc pháp lý nêu trên.

Hậu quả pháp lý khi hợp đồng mua bán căn hộ Vinhomes Tân Cảng vô hiệu được quy định như thế nào?

Căn cứ quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Từ quy định trên, nếu hợp đồng mua bán căn hộ Vinhomes Tân Cảng bị tuyên vô hiệu thì hợp đồng này sẽ không làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm ký kết.

Các bên có trách nhiệm hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền. Trong trường hợp có bên gây thiệt hại thì bên đó phải bồi thường theo quy định pháp luật, còn bên ngay tình thì không phải hoàn trả hoa lợi, lợi tức đã thu được.

Quy định này nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các bên, đồng thời khôi phục lại sự công bằng và trật tự pháp lý trong các giao dịch dân sự.