Làm sao xác định thửa đất có thuộc khu dân cư không để được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở?

Nội dung chính

• Việc chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở dựa vào căn cứ nào? 
• Làm sao xác định thửa đất có thuộc khu dân cư không để được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở?
• Cơ quan nào có thẩm quyền lập quy hoạch chung xã? 

Việc chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở dựa vào căn cứ nào? 

Căn cứ khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 và điểm a Khoản 2 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 quy định căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Điều 116. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

[...]

5. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

[...]

Đồng thời, căn cứ điểm b khoản 1 Điều 14 Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định về trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân cấp xã như sau:

Điều 14. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp xã

1. Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về các nội dung quy định tại Luật Đất đai như sau:

a) Cho ý kiến về quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh quy định tại điểm a khoản 2 Điều 70 Luật Đất đai;

b) Tổ chức lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp xã, kế hoạch sử dụng đất 05 năm cấp xã quy định tại Điều 19 và Điều 20 Nghị định này;

[...]

Theo đó, từ ngày 1/7/2025 chính thức hoạt động theo mô hình chính quyền địa phương 2 cấp. Do đó, Uỷ ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm lập quy hoạch sử dụng đất cấp xã theo điểm b khoản 1 Điều 14 Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

Như vậy, việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp xã hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Làm sao xác định thửa đất có thuộc khu dân cư không để được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở?

Căn cứ khoản 1 Điều 2 Thông tư 124/2021/TT-BCA quy định như sau: 

Điều 2. Giải thích từ ngữ

Trong Thông tư này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

1. “Khu dân cư” là nơi người dân, hộ gia đình cư trú tập trung trong phạm vi một khu vực nhất định, là tên gọi chung của thôn, làng, bản, ấp, buôn, phum, sóc, khóm, tổ dân phố, khu phố và đơn vị dân cư tương đương.

[...]

Ngoài ra, căn cứ khoản 4 Điều 2 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 quy định về khu dân cư nông thôn như sau: 

Điều 2. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

[...]

4. Khu dân cư nông thôn là nơi cư trú tập trung của các hộ gia đình gắn kết với nhau trong sản xuất, sinh hoạt và các hoạt động xã hội khác trong phạm vi một khu vực nhất định ở nông thôn, được hình thành do điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội, điều kiện hạ tầng kỹ thuật và các yếu tố khác.

[...]

Từ các quy định trên có thể hiểu, 

- Khu dân cư nông thôn là nơi người dân, hộ gia đình cư trú tập trung trong phạm vi một khu vực nhất định có sự gắn kết với nhau trong sản xuất, sinh hoạt và các hoạt động xã hội khác, được hình thành do điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội, điều kiện hạ tầng kỹ thuật và các yếu tố khác. 

Như vậy, thửa đất trong khu dân cư nông thôn được xác định là phần diện tích đất nằm trong phạm vi nơi cư trú tập trung của các hộ gia đình ở nông thôn, nơi có sự gắn kết về sinh hoạt, sản xuất và các hoạt động xã hội khác, hình thành do điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội và hạ tầng kỹ thuật của khu vực.

Làm sao xác định thửa đất có thuộc khu dân cư không để được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở? (Hình từ Internet)

Cơ quan nào có thẩm quyền lập quy hoạch chung xã? 

Căn cứ khoản 6 Điều 17 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 quy định như sau: 

Điều 17. Trách nhiệm tổ chức lập nhiệm vụ quy hoạch, quy hoạch đô thị và nông thôn

[...]

6. Trừ trường hợp quy định tại các khoản 5, 7 và 8 Điều này, Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lập nhiệm vụ quy hoạch, quy hoạch chung xã, quy hoạch chi tiết khu dân cư nông thôn và các khu vực xây dựng thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính do mình quản lý.

[...]

Như vậy, Uỷ ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch chung xã, quy hoạch chi tiết khu dân cư nông thôn và các khu vực khác thuộc phạm vi địa giới hành chính do mình quản lý. 

Căn cứ khoản 2 Điều 29 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 quy định quy hoạch chung xã có các nội dung sau:

- Xác định yêu cầu, nội dung theo quy hoạch tỉnh hoặc quy hoạch chung thành phố trực thuộc trung ương, quy hoạch chung huyện (nếu có) đã được phê duyệt;

- Đánh giá điều kiện tự nhiên, xã hội, tài nguyên thiên nhiên; hiện trạng về xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở, môi trường; xác định tiềm năng, động lực phát triển;

- Dự báo, xác định chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật và chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch, mạng lưới khu dân cư nông thôn;

- Định hướng tổ chức không gian tổng thể, kiến trúc cảnh quan;

- Định hướng phát triển hệ thống trung tâm xã, khu dân cư nông thôn, các khu vực cần bảo tồn, các khu chức năng sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, làng nghề, dịch vụ và hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật; yêu cầu về bảo vệ môi trường.