Khi hợp đồng thuê căn hộ chung cư M-One Nam Sài Gòn đã hết thời hạn nhưng người thuê vẫn ở thì có được xem là đã gia hạn hợp đồng thuê nhà không?

Nội dung chính

Khi hợp đồng thuê căn hộ chung cư M-One Nam Sài Gòn đã hết thời hạn nhưng người thuê vẫn ở thì có được xem là đã gia hạn hợp đồng thuê không?

Căn cứ theo Điều 119 Bộ Luật Dân sự 2015, quy định về hình thức giao dịch dân sự như sau:

Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Gia hạn hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên nhằm kéo dài thời gian thực hiện hợp đồng đã ký kết. Khi thỏa thuận này được xác lập, hợp đồng sẽ tiếp tục có hiệu lực về mặt thời gian.

Theo Điều 119 Bộ Luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có thể được thực hiện dưới nhiều hình thức như lời nói, văn bản hoặc hành vi cụ thể. Trong trường hợp hợp đồng thuê đã hết hạn nhưng bên thuê vẫn tiếp tục ở và thực hiện nghĩa vụ thanh toán, hành vi thanh toán này được coi là xác lập giao dịch dân sự qua hành vi cụ thể.

Tuy nhiên, hành vi thanh toán sau khi hợp đồng hết hạn không đồng nghĩa với việc gia hạn hợp đồng. Khi hợp đồng đã chấm dứt, quyền và nghĩa vụ của các bên theo hợp đồng cũng kết thúc. Việc tiếp tục giao dịch trong trường hợp này chỉ có thể xem là xác lập một thỏa thuận mới, chứ không phải gia hạn hợp đồng đã chấm dứt. Vì vậy, để tránh tranh chấp hoặc hiểu nhầm, các bên cần lập thỏa thuận gia hạn rõ ràng bằng văn bản khi muốn tiếp tục quan hệ hợp đồng.

Vậy, khi hợp đồng thuê căn hộ chung cư M-One Nam Sài Gòn đã hết thời hạn nhưng người thuê vẫn ở không được xem là đã gia hạn hợp đồng thuê mà chỉ có thể xem là xác lập một thỏa thuận mới.

Khi hợp đồng thuê căn hộ chung cư M-One Nam Sài Gòn đã hết thời hạn nhưng người thuê vẫn ở thì có được xem là đã gia hạn hợp đồng thuê nhà không? (Hình từ Internet)

Hợp đồng thuê căn hộ chung cư M-One Nam Sài Gòn có bắt buộc phải điều khoản về thời hạn thuê không?

Căn cứ theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023, quy định về nội dung hợp đồng về nhà ở như sau:

Điều 163. Hợp đồng về nhà ở

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên.

Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua;

7. Cam kết của các bên;

8. Thỏa thuận khác;

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Tuy nhiên, căn cứ theo quy định tại Điều 474 Bộ Luật Dân sự 2015, quy định về thời hạn thuê như sau:

Điều 474. Thời hạn thuê

1. Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê.

2. Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.

Căn cứ theo quy định trên, hợp đồng thuê căn hộ chung cư M-One Nam Sài Gòn cần có điều khoản về thời hạn thuê theo quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023, nhằm làm rõ quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình thuê.

Tuy nhiên, nếu các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê hoặc không xác định được thời hạn theo mục đích thuê thì theo Điều 474 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng vẫn có hiệu lực nhưng mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào với điều kiện phải thông báo trước cho bên kia một thời gian hợp lý.

Hợp đồng thuê căn hộ chung cư M-One Nam Sài Gòn có bắt buộc phải công chứng không?

Căn cứ theo Điều 164 Luật Nhà ở 2023, quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:

Điều 164. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

2. Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

[...]

Căn cứ theo quy định trên, hợp đồng thuê căn hộ chung cư M-One Nam Sài Gòn không bắt buộc phải công chứng. Hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.