Hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư Lavida Plus có được bổ sung điều khoản hoàn cọc nếu hồ sơ vay không được duyệt?

Nội dung chính

Vay vốn ngân hàng mua căn hộ chung cư Lavida Pluscó được pháp luật cho phép?

Căn cứ quy định tại Điều 7 Thông tư 39/2016/TT-NHNN được sửa đổi bổ sung bởi Điều 1 Thông tư 12/2024/TT-NHNN về điều kiện vay vốn;

Cùng với đó, căn cứ quy định tại Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN được sửa đổi bổ sung bởi Điều 1 Thông tư 06/2023/TT-NHNN về những nhu cầu vốn không được cho vay: 

Điều 7. Điều kiện vay vốn

Tổ chức tín dụng xem xét, quyết định cho vay khi khách hàng có đủ các điều kiện sau đây:

1. Khách hàng là pháp nhân có năng lực pháp luật dân sự theo quy định của pháp luật. Khách hàng là cá nhân từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật hoặc từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi không bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.

2. Nhu cầu vay vốn để sử dụng vào mục đích hợp pháp.

3. Có phương án sử dụng vốn khả thi. Điều kiện này không bắt buộc đối với khoản cho vay có mức giá trị nhỏ.

4. Có khả năng tài chính để trả nợ.

Điều 8. Những nhu cầu vốn không được cho vay

Tổ chức tín dụng không được cho vay đối với các nhu cầu vốn:

1. Để thực hiện các hoạt động đầu tư kinh doanh thuộc ngành, nghề mà pháp luật cấm đầu tư kinh doanh.

2. Để thanh toán các chi phí, đáp ứng các nhu cầu tài chính của các giao dịch, hành vi mà pháp luật cấm.

3. Để mua, sử dụng các hàng hóa, dịch vụ thuộc ngành, nghề mà pháp luật cấm đầu tư kinh doanh.

4. Để mua vàng miếng.

5. Để trả nợ khoản nợ vay tại chính tổ chức tín dụng cho vay trừ trường hợp cho vay để thanh toán lãi tiền vay phát sinh trong quá trình thi công xây dựng công trình, mà chi phí lãi tiền vay được tính trong dự toán xây dựng công trình được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật.

6. Để trả nợ khoản nợ vay tại tổ chức tín dụng khác và trả nợ khoản vay nước ngoài, trừ trường hợp cho vay để trả nợ trước hạn khoản vay đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

a) Là khoản vay phục vụ hoạt động kinh doanh;

b) Thời hạn cho vay không vượt quá thời hạn cho vay còn lại của khoản vay cũ;

c) Là khoản vay chưa thực hiện cơ cấu lại thời hạn trả nợ.

7. Để gửi tiền.

Từ các trích dẫn trên, việc vay vốn ngân hàng để mua căn hộ chung cư Lavida Plus là nhu cầu vay vốn hợp pháp và không thuộc các trường hợp bị pháp luật cấm cho vay.

Nếu đáp ứng đủ các điều kiện của ngân hàng đưa ra, khách hàng hoàn toàn có thể vay vốn ngân hàng để mua căn hộ chung cư Lavida Plus theo đúng quy định pháp luật hiện hành.

Hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư Lavida Plus có được bổ sung điều khoản hoàn cọc nếu hồ sơ vay không được duyệt?

Căn cứ quy định tại Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

Điều 385. Khái niệm hợp đồng

Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Dẫn chiếu thêm quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về đặt cọc như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Từ các trích dẫn trên, các bên hoàn toàn có quyền thỏa thuận bổ sung điều khoản hoàn cọc trong hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư Lavida Plus nếu hồ sơ vay không được duyệt.

Bởi lẽ, pháp luật cho phép các bên tự do xác lập và điều chỉnh nội dung hợp đồng miễn là không trái quy định của pháp luật và đạo đức xã hội.

Hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư Lavida Plus có được bổ sung điều khoản hoàn cọc nếu hồ sơ vay không được duyệt? (Hình từ Internet)

Thanh toán tiền mua căn hộ chung cư Lavida Plus theo từng đợt bằng tiền vay ngân hàng có làm thay đổi thời điểm được xác lập quyền sở hữu?

Căn cứ quy định tại khoản 5 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về nguyên tắc kinh doanh nhà ở có sẵn như sau:

Điều 13. Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

[...]

5. Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê mua. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đối với bên mua, thuê mua là kể từ thời điểm bên mua, thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

[...]

Dẫn chiếu thêm quy định tại khoản 1 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về thanh toán trong kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 48. Thanh toán trong kinh doanh bất động sản

1. Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản, dự án bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật.

[...]

Từ các quy định đã trích dẫn, việc người mua thanh toán tiền mua căn hộ Lavida Plus theo từng đợt bằng nguồn tiền vay ngân hàng không làm thay đổi thời điểm xác lập quyền sở hữu.

Quyền sở hữu căn hộ chỉ được công nhận khi người mua đã thanh toán đủ toàn bộ giá trị hợp đồng mua bán và nhận bàn giao căn hộ từ chủ nhà, bất kể nguồn tiền thanh toán đến từ tiền tự có hay tiền vay ngân hàng.