Đặt cọc mua căn hộ chung cư Khuông Việt có bắt buộc công chứng hay không?

Nội dung chính

Đặt cọc mua căn hộ chung cư Khuông Việt có bắt buộc công chứng hay không?

Căn cứ theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định việc đặt cọc là một hình thức bảo đảm để các bên giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Cụ thể:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Với điều kiện nội dung của thỏa thuận đáp ứng đủ điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Theo đó đặt cọc là một biện pháp bảo đảm để các bên giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị để bảo đảm việc ký kết, thực hiện hợp đồng.

Nếu hợp đồng được ký kết, tài sản đặt cọc được trả lại hoặc trừ vào nghĩa vụ thanh toán. Nếu bên đặt cọc từ chối ký kết thì mất khoản đặt cọc; ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối thì phải hoàn trả tài sản đặt cọc và thêm một khoản tiền tương đương, trừ khi có thỏa thuận khác.

Đồng thời, thỏa thuận đặt cọc chỉ có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện:

(i) các bên có năng lực pháp lý,

(ii) tự nguyện tham gia,

(iii) mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội,

(iv) hình thức giao dịch tuân thủ quy định pháp luật trong trường hợp bắt buộc.

Hiện nay, pháp luật không quy định bắt buộc công chứng hợp đồng đặt cọc. Các bên có thể thỏa thuận bằng lời nói, văn bản viết tay, hành vi thực tế hoặc thông qua phương tiện điện tử. Tuy nhiên, đối với giao dịch bất động sản có giá trị lớn, việc lập văn bản và công chứng sẽ giúp hạn chế tranh chấp, tăng tính pháp lý và bảo vệ quyền lợi của các bên.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư Khuông Việt không bắt buộc công chứng, nhưng công chứng là giải pháp an toàn, cần thiết để đảm bảo quyền lợi và giảm rủi ro khi xảy ra tranh chấp.

Đặt cọc mua căn hộ chung cư Khuông Việt có bắt buộc công chứng hay không? (Hình từ Internet)

Trong hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư Khuông Việt có được thỏa thuận phạt vi phạm không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc thỏa thuận phạt vi phạm, cụ thể:

Điều 418. Thỏa thuận phạt vi phạm

1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.

Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.

Như vậy, trong hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư Khuông Việt, các bên hoàn toàn có quyền thỏa thuận về điều khoản phạt vi phạm. Mức phạt và cách xử lý cụ thể sẽ do các bên quyết định, miễn là không trái quy định pháp luật hiện hành.

Hủy đặt cọc căn hộ chung cư Khuông Việt: Người mua có được hoàn lại tiền?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về việc đặt cọc như sau:

Điều 328. Đặt cọc

[…]

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo các quy định về đặt cọc nêu trên:

- Nếu hợp đồng được giao kết và thực hiện thì tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ vào nghĩa vụ thanh toán.

- Nếu bên đặt cọc (người mua) từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (chủ đầu tư/bên bán).

- Nếu bên nhận đặt cọc (người bán) từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, thì phải hoàn trả tài sản đặt cọc và bồi thường thêm một khoản tiền tương đương giá trị đặt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác.

Áp dụng vào trường hợp mua căn hộ tại chung cư Khuông Việt:

- Người mua đổi ý, không tiếp tục giao dịch thì có thể mất toàn bộ số tiền đặt cọc.

- Người bán từ chối giao kết hợp đồng thì phải trả lại tiền cọc và bồi thường thêm một khoản tương đương, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

- Nếu trong hợp đồng đặt cọc có điều khoản riêng về xử lý tiền cọc, thì sẽ áp dụng theo thỏa thuận đó, miễn là không trái luật và đạo đức xã hội.

Như vậy, nếu người mua đã đặt cọc căn hộ tại chung cư Khuông Việt nhưng sau đó muốn hủy giao dịch, khả năng rất cao sẽ bị mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc, trừ khi hợp đồng có thỏa thuận khác. Vì vậy, trước khi ký hợp đồng đặt cọc, cần đọc kỹ điều khoản về xử lý khi hủy giao dịch để tránh rủi ro pháp lý.