Căn hộ chung cư Valeo Đầm Sen bị ngân hàng nhận thế chấp phát mãi thì bên thuê có được yêu cầu bên cho thuê bồi thường không?

Nội dung chính

Hợp đồng thuê căn hộ chung cư Valeo Đầm Sen có đương nhiên chấm dứt nếu bên cho thuê thế chấp căn hộ không? 

Căn cứ theo Điều 182 Luật Nhà ở 2023 quy định về thế chấp nhà ở đang cho thuê như sau: 

Điều 182. Thế chấp nhà ở đang cho thuê

1. Chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc thế chấp và thông báo cho bên nhận thế chấp biết về việc nhà ở đang cho thuê. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp nhà ở đang cho thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê nhà ở vi phạm quy định tại khoản 2 Điều 172 của Luật này hoặc các bên có thỏa thuận khác.

Theo đó, khi chủ nhà thế chấp nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết. Đồng thời, bên thuê vẫn có quyền tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. 

Như vậy, hợp đồng thuê căn hộ chung cư Valeo Đầm Sen không đương nhiên chấm dứt nếu bên cho thuê thế chấp căn hộ mà bên thuê vẫn được tiếp tục thuê theo thời hạn trong hợp đồng. 

Căn hộ chung cư Valeo Đầm Sen bị ngân hàng nhận thế chấp phát mãi thì bên thuê có được yêu cầu bên cho thuê bồi thường không? (Hình từ Internet)

Căn hộ chung cư Valeo Đầm Sen bị ngân hàng nhận thế chấp phát mãi thì bên thuê có được yêu cầu bên cho thuê bồi thường không?

Theo khoản 2 Điều 182 Luật Nhà ở 2023 có quy định:

Điều 182. Thế chấp nhà ở đang cho thuê

[...]

2. Trường hợp nhà ở đang cho thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê nhà ở vi phạm quy định tại khoản 2 Điều 172 của Luật này hoặc các bên có thỏa thuận khác.

Theo đó, nếu căn hộ chung cư Valeo Đầm Sen bị ngân hàng nhận thế chấp phát mãi (xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở) thì bên thuê căn hộ vẫn được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng.

Điều này có nghĩa, mặc dù căn hộ chung cư Valeo Đầm Sen bị ngân hàng phát mãi thì bên thuê vẫn không bị ảnh hưởng về quyền lợi, vẫn được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng.

Do đó, nếu như bên thuê không bị ảnh hưởng gì khi căn hộ bị phát mãi thì không có cơ sở để yêu cầu bồi thường thiệt hại. Bởi trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ có quy định tại Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

Điều 360. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ

Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

Đồng thời, tại Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về thiệt hại được bồi thường do vi phạm hợp đồng như sau: 

Điều 419. Thiệt hại được bồi thường do vi phạm hợp đồng

1. Thiệt hại được bồi thường do vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều này, Điều 13 và Điều 360 của Bộ luật này.

2. Người có quyền có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại. Người có quyền còn có thể yêu cầu người có nghĩa vụ chi trả chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng mà không trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà hợp đồng mang lại.

3. Theo yêu cầu của người có quyền, Tòa án có thể buộc người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại về tinh thần cho người có quyền. Mức bồi thường do Tòa án quyết định căn cứ vào nội dung vụ việc.

Tóm lại, nếu bên thuê căn hộ chung cư Valeo Đầm Sen vẫn được thuê căn hộ dù căn hộ đang bị xử lý theo quy định pháp luật, bên thuê vẫn đảm bảo được quyền lợi khi thuê thì không phát sinh thiệt hại để được yêu cầu bên cho thuê phải bồi thường.

Ngân hàng nhận thế chấp căn hộ chung cư Valeo Đầm Sen phát mãi căn hộ thì hợp đồng thuê có chấm dứt không? 

Căn cứ theo quy định tại Điều 171 Luật Nhà ở 2023 quy định về các trường hợp hợp đồng thuê nhà bị chấm dứt như sau: 

Điều 171. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

1. Trường hợp thuê nhà ở thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 127 của Luật này.

2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Hợp đồng thuê nhà ở hết thời hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

b) Các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

c) Nhà ở cho thuê không còn;

d) Bên thuê nhà ở là cá nhân chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

đ) Bên thuê nhà ở là tổ chức giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động;

e) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc trường hợp bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào mục đích khác.

Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc các bên có thỏa thuận khác;

g) Trường hợp quy định tại Điều 172 của Luật này.

 Theo đó, các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở không bao gồm trường hợp nhà ở được xử lý như tài sản bảo đảm. 

Đồng thời, căn cứ theo Điều 173 Luật Nhà ở 2023 có quy định như sau: 

Điều 173. Quyền tiếp tục thuê nhà ở

1. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp thì thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự.

2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

3. Khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đang cùng sinh sống với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Theo đó, trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Như vậy, trường hợp ngân hàng nhận thế chấp căn hộ chung cư Valeo Đầm Sen phát mãi căn hộ đang thế chấp thì người nhận quyền sở hữu căn hộ phải thực hiện tiếp nghĩa vụ của bên cho thuê nếu không có thỏa thuận nào khác.