Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Carina có bị vô hiệu nếu bên bán ghi giá khác với giá mua bán trên thực tế không?

Nội dung chính

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Carina có bị vô hiệu nếu bên bán ghi giá khác với giá mua bán trên thực tế không?

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Carina có thể bị vô hiệu nếu bên bán ghi giá khác với giá mua bán trên thực tế vì giao dịch này có dấu hiệu giả tạo.

Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định:

Điều 124. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Trường hợp trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Carina, bên bán ghi giá khác với giá mua bán trên thực tế, tức các bên đang xác lập giao dịch một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác (giao dịch thực tế) thì hợp đồng ghi giá khác với thực tế sẽ vô hiệu, hợp đồng với giá giao dịch thực tế vẫn có hiệu lực, trừ khi giao dịch thực tế này cũng bị vô hiệu theo quy định pháp luật.

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Carina có bị vô hiệu nếu bên bán ghi giá khác với giá mua bán trên thực tế không? (Hình từ Internet)

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Carina không công chứng mà không bị vô hiệu trong trường hợp nào? 

Căn cứ theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định như sau: 

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Theo đó, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Carina không công chứng mà không bị vô hiệu nếu các bên đã thực hiện được ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng và đã được Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng mua bán đó.

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Carina phải được công chứng ở đâu?

Căn cứ khoản 4 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 có quy định:

Điều 164. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

2. Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

Theo đó, việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng.

Đồng thời theo Điều 44 Luật Công chứng 2024 cũng quy định:

Điều 44. Thẩm quyền công chứng giao dịch về bất động sản

Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản, thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng về bất động sản và công chứng việc sửa đổi, bổ sung, chấm dứt, hủy bỏ các giao dịch này theo quy định của pháp luật.

Chung cư Carina ở TPHCM, cho nên hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Carina phải được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn TPHCM.