Có được bán căn hộ chung cư Khuông Việt đang thế chấp ngân hàng không?

Nội dung chính

Có được bán căn hộ chung cư Khuông Việt đang thế chấp ngân hàng không?

Căn cứ khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 quy định nghĩa vụ của bên thế chấp như sau:

Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp

[...]

8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

Theo đó, tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định quyền của bên thế chấp như sau:

Điều 321. Quyền của bên thế chấp

[...]

4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Theo đó việc bán tài sản đang thế chấp không được tùy ý thực hiện. Bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản đã thế chấp, trừ một số trường hợp ngoại lệ được quy định tại khoản 4 và 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

Trường hợp 1:

Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, các tài sản, khoản tiền thu được hoặc hình thành từ việc bán/chuyển đổi sẽ tiếp tục là tài sản thế chấp.

Trường hợp 2:

Nếu tài sản không phải là hàng hóa luân chuyển (ví dụ như nhà ở, bất động sản), thì chỉ được phép bán khi:

- Có sự đồng ý bằng văn bản của bên nhận thế chấp (tức là ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng);

- Hoặc được pháp luật cho phép trong những trường hợp cụ thể.

Như vậy, căn hộ chung cư Khuông Việt đang thế chấp tại ngân hàng chỉ có thể mua bán hợp pháp khi được ngân hàng chấp thuận bằng văn bản. Nếu tự ý chuyển nhượng mà không có sự đồng ý của ngân hàng, giao dịch có nguy cơ bị tuyên vô hiệu, dẫn đến rủi ro pháp lý và tranh chấp cho cả bên bán lẫn bên mua.

Có được bán căn hộ chung cư Khuông Việt đang thế chấp ngân hàng không? (Hình từ Internet)

Thế chấp căn hộ chung cư Khuông Việt có cần hợp đồng và công chứng không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 162 Luật Nhà ở 2023 quy định về trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở, cụ thể:

Điều 162. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở

1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 163 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết thì chỉ cần lập hợp đồng tặng cho.

2. Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

[...]

Và căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở, cụ thể:

Điều 164. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

[...]

4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

Theo đó, khi thực hiện giao dịch về nhà ở (bao gồm thế chấp), các bên phải lập hợp đồng với đầy đủ nội dung theo quy định.

Đồng thời, hợp đồng thế chấp nhà ở bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Hợp đồng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm hoàn tất việc công chứng hoặc chứng thực. Việc công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; còn chứng thực có thể thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

Như vậy, khi thế chấp căn hộ chung cư Khuông Việt, các bên bắt buộc phải lập hợp đồng thế chấp và tiến hành công chứng hoặc chứng thực. Hợp đồng chỉ phát sinh hiệu lực pháp lý khi hoàn tất thủ tục này.

Thế chấp căn hộ chung cư Khuông Việt có thể chấm dứt trong trường hợp nào năm 2025?

Căn cứ theo quy định tại Điều 327 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc chấm dứt thế chấp tài sản, cụ thể:

Điều 327. Chấm dứt thế chấp tài sản

Thế chấp tài sản chấm dứt trong trường hợp sau đây:

1. Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt.

2. Việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

3. Tài sản thế chấp đã được xử lý.

4. Theo thỏa thuận của các bên.

Theo đó, việc thế chấp căn hộ chung cư Khuông Việt sẽ chấm dứt khi xảy ra một trong các trường hợp sau:

- Nghĩa vụ bảo đảm bằng thế chấp đã được thực hiện xong;

- Hợp đồng thế chấp bị hủy bỏ hoặc thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác;

- Tài sản thế chấp đã được xử lý;

- Theo thỏa thuận giữa các bên liên quan.

Như vậy, việc thế chấp căn hộ chung cư Khuông Việt chỉ chấm dứt khi nghĩa vụ bảo đảm đã hoàn thành, hợp đồng thế chấp không còn hiệu lực, tài sản thế chấp đã được xử lý, hoặc khi có sự thống nhất của các bên liên quan.