Công thức tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) khi bán đất ở TPHCM năm 2026 mới nhất?

Nội dung chính

Công thức tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) khi bán đất ở TPHCM năm 2026 mới nhất?

Thu nhập khi bán đất ở TPHCM (thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản) là một trong những thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân trừ trường hợp được miễn thuế theo Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (điểm a khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012).

Theo khoản 2 Điều 21 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 có quy định thu nhập tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, được sửa đổi bởi khoản 6 Điều 2 Luật sửa đổi các Luật về thuế 2014, Điều 247 Luật Đất đai 2024, cụ thể:

Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.

Theo đó, thu nhập tính thuế khi chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần. Nếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập tính thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.

Như vậy, thu nhập tính thuế khi bán đất ở TPHCM sẽ được tính theo giá đất trong bảng giá đất.

Theo khoản 1 Điều 23 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định biểu thuế toàn phần áp dụng đối với thu nhập tính thuế quy định tại khoản 2 Điều 21 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007.

Biểu thuế này được quy định tại khoản 2 Điều 23 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, được sửa đổi khoản 7 Điều 2 Luật sửa đổi các Luật về thuế 2014. Trong đó, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản chịu thuế suất là 2%.

Từ các quy định trên có thể suy ra công thức tính thuế thu nhập cá nhân khi bán đất ở TPHCM năm 2026 mới nhất như sau:

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) phải nộp = Giá đất trong bảng giá đất x 2%

Từ 01/07/2026, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 có hiệu lực, thay thế Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007.

Tại khoản 1 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 có quy định:

Điều 14. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

1. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân (x) với thuế suất 2%.

2. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Theo đó, nếu không thuộc trường hợp được miễn thuế theo Điều 14 Luật Thu nhập cá nhân 2025 thì khi bán đất ở TPHCM, chủ sở hữu phải chịu thuế thu nhập cá nhân.

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%

Giá chuyển nhượng này sẽ được Chính phủ quy định chi tiết.

Công thức tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) khi bán đất ở TPHCM năm 2026 mới nhất? (Hình từ Internet)

Thu nhập khi bán đất ở TPHCM trong trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân?

Căn cứ Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, được sửa đổi bởi khoản 2 Điều 1 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012, được bổ sung bởi khoản 3 Điều 2 Luật sửa đổi các Luật về thuế 2014, khoản 3 Điều 49 Luật Công nghiệp công nghệ số 2025, khoản 3 Điều 71 Luật Khoa học, Công nghệ và Đổi mới sáng tạo 2025 về các thu nhập được miễn thuế.

Thu nhập khi bán đất ở TPHCM trong trường hợp sau đây sẽ miễn thuế:

- Thu nhập từ mua bán đất ở TPHCM giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

- Thu nhập từ mua bán nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở ở TPHCM của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

Cá nhân cư trú được xác định như thế nào khi tính thuế thu nhập cá nhân khi bán đất ở TPHCM?

Căn cứ khoản 2 Điều 2 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 có quy định cá nhân cư trú là người đáp ứng  một trong các điều kiện sau đây:

- Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong một năm dương lịch hoặc tính theo 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam;

- Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam, bao gồm có nơi ở đăng ký thường trú hoặc có nhà thuê để ở tại Việt Nam theo hợp đồng thuê có thời hạn.

Cá nhân cư trú được xác định theo quy định trên khi tính thuế thu nhập cá nhân khi bán đất ở TPHCM.