Chủ phòng trọ quận 3 có được quyền yêu cầu trả lại phòng để bán nhà hay không?

Nội dung chính

Chủ phòng trọ quận 3 có được quyền yêu cầu trả lại phòng để bán nhà hay không?

Căn cứ quy định tại Điều 172 Luật Nhà ở 2023 về đơn phương chấm dứt hợp đồng như sau:

Điều 172. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;

b) Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 170 của Luật này.

[...]

Theo đó, chủ phòng trọ quận 3 không thể tự ý yêu cầu người thuê trả lại phòng chỉ với lý do muốn bán nhà, nếu hợp đồng thuê nhà vẫn còn hiệu lực và người thuê thực hiện đúng nghĩa vụ.

Pháp luật hiện hành đã quy định rất rõ: trong suốt thời hạn thuê, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà trừ khi xảy ra một trong các trường hợp vi phạm cụ thể như bên thuê không trả tiền từ 3 tháng trở lên, sử dụng nhà sai mục đích, tự ý sửa chữa, chuyển nhượng, cho thuê lại mà không được phép, hoặc gây mất trật tự, ô nhiễm môi trường nghiêm trọng… Việc chủ nhà muốn bán lại phòng trọ quận 3 không thuộc nhóm lý do hợp pháp để chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

Do đó, nếu chủ phòng trọ có nhu cầu bán nhà trong khi hợp đồng thuê vẫn còn thời hạn, thì người mua mới sẽ phải kế thừa nghĩa vụ tôn trọng quyền thuê của bên thuê cho đến khi hết hạn hợp đồng, trừ khi hai bên đạt được sự thỏa thuận khác (ví dụ: người thuê đồng ý chấm dứt hợp đồng sớm và di dời).

Điều này nhằm đảm bảo sự ổn định trong quan hệ thuê nhà, bảo vệ quyền lợi chính đáng của người thuê, tránh trường hợp họ bị “ép” rời khỏi chỗ ở một cách bất ngờ, gây xáo trộn đời sống.

Như vậy, trong thực tiễn, chủ nhà có quyền bán phòng trọ quận 3 đang cho thuê, nhưng không có quyền lấy lại phòng cho thuê chỉ vì muốn giao dịch mua bán, trừ khi thuộc các trường hợp vi phạm đã được luật định hoặc có sự đồng thuận của bên thuê.

Chủ phòng trọ quận 3 có được quyền yêu cầu trả lại phòng để bán nhà hay không? (Hình từ Internet)

Nếu không được lấy lại phòng trọ quận 3 đang cho thuê để bán thì chủ trọ có được bán nhà trong thời gian cho thuê?

Căn cứ quy định tại Điều 168 Luật Nhà ở 2023 về mua bán nhà ở đang cho thuê như sau:

Điều 168. Mua bán nhà ở đang cho thuê

1. Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự có quy định khác. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.

2. Trường hợp bán nhà ở đang cho thuê thuộc tài sản công thì thực hiện theo quy định tại Mục 2 Chương VIII của Luật này.

Từ quy định trên, trong trường hợp chủ phòng trọ quận 3 muốn bán nhà khi đang cho thuê thì vẫn được quyền thực hiện giao dịch mua bán.

Tuy nhiên, chủ nhà không thể lấy lại phòng trọ quận 3 đang cho thuê chỉ vì lý do bán nhà. Người thuê vẫn tiếp tục được ở cho đến khi hợp đồng chấm dứt theo thỏa thuận, đồng thời còn có quyền ưu tiên mua căn nhà nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê.

Nếu trong 30 ngày kể từ ngày nhận thông báo mà người thuê không mua thì chủ nhà mới được bán cho người khác. Như vậy, việc bán nhà không làm ảnh hưởng đến hiệu lực hợp đồng thuê nhà đang tồn tại.

Nếu sau khi đổi chủ thì người thuê phòng trọ quận 3 có phải dọn đi chỗ khác thuê?

Căn cứ quy định tại Điều 173 Luật Nhà ở 2023 về quyền tiếp tục thuê nhà ở như sau:

Điều 173. Quyền tiếp tục thuê nhà ở

1. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp thì thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự.

2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

3. Khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đang cùng sinh sống với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Như vậy, người thuê phòng trọ quận 3 không phải dọn đi khi chủ nhà bán nhà hoặc chuyển nhượng cho người khác, miễn là thời hạn hợp đồng thuê vẫn còn hiệu lực.

Theo Luật Nhà ở 2023, trong trường hợp đổi chủ, bên thuê vẫn được tiếp tục ở đến hết thời hạn đã thỏa thuận, và chủ sở hữu mới có trách nhiệm thực hiện đầy đủ quyền, nghĩa vụ của bên cho thuê trong hợp đồng trước đó.

Như vậy, việc chuyển quyền sở hữu nhà không làm chấm dứt quyền thuê hợp pháp của người thuê, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.