Bên vi phạm hợp đồng mua bán căn hộ 106 Hoàng Quốc Việt có phải bồi thường thiệt hại?

Nội dung chính

Bên vi phạm hợp đồng mua bán căn hộ 106 Hoàng Quốc Việt có phải bồi thường thiệt hại khi làm sai điều khoản?

*Căn hộ chung cư 106 Hoàng Quốc Việt còn được gọi là Tòa nhà Hòa Bình Hoàng Quốc Việt

Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015 về thỏa thuận phạt vi phạm cụ thể như sau:

Điều 418. Thỏa thuận phạt vi phạm

1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.

Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.

Theo đó, trong trường hợp xảy ra vi phạm hợp đồng mua bán căn hộ 106 Hoàng Quốc Việt, việc bên vi phạm có phải bồi thường thiệt hại hay không phụ thuộc vào thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng.

Cụ thể, nếu hợp đồng mua bán căn hộ 106 Hoàng Quốc Việt có quy định rằng bên vi phạm vừa phải chịu phạt vi phạm vừa phải bồi thường thiệt hại, thì khi vi phạm xảy ra, bên vi phạm bắt buộc phải thực hiện cả hai nghĩa vụ này.

Tuy nhiên, nếu các bên chỉ thỏa thuận về mức phạt vi phạm mà không đề cập hoặc không làm rõ nghĩa vụ bồi thường thiệt hại, thì theo luật, bên vi phạm chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại phát sinh thực tế. Điều này có thể gây bất lợi cho bên bị vi phạm nếu có tổn thất cụ thể nhưng không được bù đắp.

Do đó, để đảm bảo quyền lợi và tránh tranh chấp về sau, các bên nên quy định rõ trong hợp đồng cả hai cơ chế xử lý vi phạm, bao gồm: phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại trong trường hợp có hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng.

Bên vi phạm hợp đồng mua bán căn hộ 106 Hoàng Quốc Việt có phải bồi thường thiệt hại? (Hình từ Internet)

Các bên có được giao kết hợp đồng mua bán căn hộ 106 Hoàng Quốc Việt bằng hợp đồng miệng?

Pháp luật không định nghĩa về "Hợp đồng miệng" nhưng có thể hiểu Hợp đồng miệng (hay còn gọi là hợp đồng bằng lời nói, thỏa thuận miệng) là một thỏa thuận giữa hai hoặc nhiều bên được thiết lập thông qua lời nói, mà không có văn bản ghi chép lại. 

Căn cứ quy định tại khoản 8 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về giải thích từ ngữ như sau:

Điều 3. Giải thích từ ngữ

[...]

8. Hợp đồng kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có đủ điều kiện theo quy định của Luật này với tổ chức, cá nhân khác để: mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

9. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức có đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của Luật này với tổ chức, cá nhân để kinh doanh dịch vụ bất động sản.

[...]

Từ các căn cứ pháp lý nêu trên, có thể kết luận rằng: các bên không được giao kết hợp đồng mua bán căn hộ 106 Hoàng Quốc Việt bằng hợp đồng miệng.

Dù Bộ luật Dân sự 2015 cho phép giao dịch dân sự được xác lập bằng lời nói, nhưng đối với hợp đồng mua bán bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định rõ: hợp đồng phải được lập thành văn bản, đây là hình thức bắt buộc để đảm bảo tính pháp lý và hiệu lực của giao dịch.

Vì vậy, nếu các bên chỉ thỏa thuận bằng lời nói mà không lập thành văn bản thì hợp đồng mua bán căn hộ không có giá trị pháp lý, và các quyền, nghĩa vụ liên quan đến việc mua bán sẽ không được pháp luật công nhận và bảo vệ.

Để tránh rủi ro pháp lý và tranh chấp về sau, các bên cần tuân thủ đúng quy định về hình thức hợp đồng bằng văn bản trong mọi giao dịch bất động sản.

Bên mua căn hộ 106 Hoàng Quốc Việt thì phải đặt cọc trước bao nhiêu?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về đặt cọc cụ thể như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo đó, pháp luật không quy định cụ thể số tiền bên mua phải đặt cọc khi mua căn hộ 106 Hoàng Quốc Việt, mà chỉ nêu nguyên tắc: đặt cọc là sự thỏa thuận giữa các bên nhằm bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Do đó, số tiền đặt cọc, loại tài sản dùng để đặt cọc, cũng như các điều kiện xử lý tài sản đặt cọc (như hoàn trả, khấu trừ, phạt cọc...) phụ thuộc vào sự thỏa thuận cụ thể giữa bên mua và bên bán trong hợp đồng đặt cọc.

Việc đặt cọc nên được lập thành văn bản rõ ràng, ghi nhận đầy đủ thông tin các bên, tài sản đặt cọc, thời hạn, điều kiện xử lý, nhằm đảm bảo tính pháp lý và quyền lợi nếu xảy ra tranh chấp.