Chủ căn hộ 106 Hoàng Quốc Việt có được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê khoan đục gây hư hỏng nhà?

Nội dung chính

Chủ căn hộ 106 Hoàng Quốc Việt có được đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên thuê khoan đục gây hư hỏng trong thời gian thuê?

*Căn hộ chung cư 106 Hoàng Quốc Việt còn được gọi là Tòa nhà Hòa Bình Hoàng Quốc Việt.

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về quyền của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn như sau:

Điều 18. Quyền của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

[...]

2. Bên cho thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các quyền sau đây:

a) Yêu cầu bên thuê nhận nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;

b) Yêu cầu bên thuê thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên thuê gây ra;

đ) Cải tạo, nâng cấp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho thuê khi được bên thuê đồng ý nhưng không được gây ảnh hưởng cho bên thuê;

e) Yêu cầu bên thuê giao lại nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng khi hết thời hạn thuê; trường hợp hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì chỉ được lấy lại nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng sau khi đã thông báo cho bên thuê trước 06 tháng;

g) Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng khi bên thuê có một trong các hành vi: chậm thanh toán tiền thuê từ 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồng mà không được sự đồng ý của bên cho thuê; sử dụng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không đúng mục đích thuê; cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đang thuê; sửa chữa, cải tạo, nâng cấp hoặc cho thuê lại nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đang thuê mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;

[...]

Theo đó, dựa trên quy định tại điểm g khoản 2 Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nếu bên thuê căn hộ 106 Hoàng Quốc Việt có hành vi cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng căn hộ cụ thể trong trường hợp này là khoan đục làm hư hỏng nhà, thì chủ căn hộ 106 Hoàng Quốc Việt hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

Tuy nhiên, để bảo đảm tính hợp pháp và tránh tranh chấp, chủ nhà cần chứng minh được mức độ nghiêm trọng của thiệt hại cũng như ý chí cố ý từ phía bên thuê, có thể thông qua biên bản ghi nhận hiện trạng, hình ảnh, video hoặc xác nhận từ bên thứ ba có thẩm quyền.

Chủ căn hộ 106 Hoàng Quốc Việt có được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê khoan đục gây hư hỏng nhà? (Hình từ Internet)

Nếu bên thuê chấp nhận sửa chữa hư hỏng do mình khoan đục nhưng muốn chia đôi tiền sửa với chủ căn hộ 106 Hoàng Quốc Việt thì có hợp lý?

Căn cứ quy định tại khoản 4 Điều 21 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về nghĩa vụ của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn như sau:

Điều 21. Nghĩa vụ của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

[...]

4. Ngoài các nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này, bên thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các nghĩa vụ sau đây:

a) Phải sửa chữa hư hỏng của nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng do lỗi của mình gây ra; trả lại nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên cho thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng; không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê;

b) Thông báo cho bên cho thuê về việc cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;

c) Trường hợp đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì phải thông báo cho bên cho thuê trước 30 ngày nếu các bên không có thỏa thuận khác.

[...]

Theo đó, bên thuê có nghĩa vụ tự sửa chữa toàn bộ các hư hỏng do lỗi của mình gây ra, bao gồm cả các thiệt hại phát sinh từ việc khoan đục căn hộ mà không có sự đồng ý của chủ nhà.

Do đó, việc bên thuê đề nghị chia đôi chi phí sửa chữa với chủ căn hộ 106 Hoàng Quốc Việt là không hợp lý về mặt pháp lý, trừ khi chủ nhà tự nguyện đồng ý trên tinh thần hỗ trợ, thiện chí. Trong trường hợp chủ nhà không đồng ý, bên thuê vẫn phải chịu toàn bộ chi phí sửa chữa như một nghĩa vụ bắt buộc theo luật.

Khi nào hợp đồng thuê căn hộ 106 Hoàng Quốc Việt thuộc hợp đồng kinh doanh bất động sản?

Căn cứ vào khoản 8 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, quy đinh về Hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 3. Giải thích từ ngữ

[...]

8. Hợp đồng kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có đủ điều kiện theo quy định của Luật này với tổ chức, cá nhân khác để: mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Đồng thời tại điểm b khoản 1 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 44. Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm:

a) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở;

b) Hợp đồng thuê nhà ở;

c) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;

d) Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;

đ) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;

[...]

Theo đó, hợp đồng thuê căn hộ 106 Hoàng Quốc Việt sẽ thuộc hợp đồng kinh doanh bất động sản nếu có một bên trong giao dịch thuê nhà là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đã đăng ký và có đủ điều kiện hoạt động theo quy định của pháp luật.