Xuống tiền đặt cọc mua nhà đất cần phải biết những điều này để bảo vệ tài sản của bạn tránh bị mất cọc

Nội dung chính

Đặt cọc là gì?

Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 thì đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Như vậy, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; đặt cọc được sử dụng trong nhiều lĩnh vực, phổ biến nhất là khi chuyển nhượng nhà đất.

Xuống tiền đặt cọc mua nhà đất cần phải biết những điều này để bảo vệ tài sản của bạn tránh bị mất cọc

(1) Hiểu rõ 2 dạng giao kết hợp đồng đặt cọc để bảo vệ quyền lợi của bạn

Việc đặt cọc khi mua bán nhà đất là một khâu vô cùng quan trọng. Để đảm bảo quyền lợi cho cả người mua và người bán, chúng ta cần hiểu rõ về hai dạng giao kết hợp đồng đặt cọc phổ biến:

- Đặt cọc để đảm bảo giao kết:

Hãy hình dung bạn đã tìm thấy căn nhà ưng ý sau một thời gian dài tìm kiếm. Để chắc chắn rằng ngôi nhà đó sẽ không bị bán cho người khác trong quá trình bạn hoàn thiện thủ tục mua bán, bạn và chủ nhà sẽ thỏa thuận đặt cọc một khoản tiền nhất định. Khoản tiền này được xem như một sự cam kết từ cả hai bên, giúp đảm bảo rằng giao dịch sẽ diễn ra suôn sẻ.

Trong giai đoạn này, cả người mua và người bán đều có quyền thay đổi ý định hoặc điều chỉnh các điều khoản trong hợp đồng. Tuy nhiên, việc đặt cọc sẽ giúp giảm thiểu rủi ro và tạo sự tin tưởng giữa hai bên.

- Đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng: Cam kết vững chắc cho giao dịch thành công

Ví dụ: Bạn muốn mua căn nhà của anh B với giá 2 tỷ đồng. Để chứng tỏ sự nghiêm túc và đảm bảo rằng bạn sẽ hoàn thành giao dịch, bạn sẽ đặt cọc trước cho anh B một khoản tiền, ví dụ như 300 triệu đồng. Trong hợp đồng sẽ ghi rõ thời hạn để bạn thanh toán số tiền còn lại là 1,7 tỷ đồng, chẳng hạn như trong vòng 1 tuần.

Tóm lại, đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng là một hình thức bảo đảm quan trọng trong các giao dịch mua bán, đặc biệt là bất động sản. Nó giúp đảm bảo rằng giao dịch sẽ diễn ra suôn sẻ và quyền lợi của cả hai bên được bảo vệ.

(2) Cần kiểm tra kỹ trước khi đặt cọc mua nhà đất

Việc đặt cọc là bước đầu tiên quan trọng trong quá trình mua bán nhà đất. Tuy nhiên, trước khi quyết định đặt cọc, bạn cần đảm bảo rằng miếng đất bạn định mua đáp ứng đầy đủ các yêu cầu sau:

- Không có tranh chấp: Đất phải rõ ràng về quyền sở hữu, không có bất kỳ tranh chấp pháp lý nào với bên thứ ba.

- Không bị kê biên: Đất không được sử dụng để đảm bảo cho bất kỳ khoản nợ nào.

- Không nằm trong quy hoạch: Đất không nằm trong khu vực quy hoạch bị hạn chế xây dựng hoặc bị thu hồi.

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ: Giấy chứng nhận phải còn hiệu lực và đúng với thông tin về diện tích, vị trí của lô đất.

(3) Công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc mua nhà đất

Căn cứ theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc đặt cọc thì về mặt quy định pháp lý, pháp luật không đặt ra yêu cầu hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải thực công chứng, chứng thực, việc công chứng, chứng thực có thể do hai bên tự thỏa thuận với nhau. Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên mua và bán vẫn nên công chứng, chứng thực hoặc có người làm chứng.

(4) Mức tiền phải chịu khi hủy hợp đồng đặt cọc

Khi từ chối giao kết theo hợp đồng đặt cọc nhà đất, mức phạt sẽ như sau:

- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (mất số tiền đặt cọc).

- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc và bị phạt cọc một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc).

Trường hợp các bên có thỏa thuận khác như không phạt cọc hoặc phạt cọc theo mức thấp hơn, cao hơn số tiền đặt cọc thì thực hiện theo thỏa thuận đó với điều kiện nội dung thỏa thuận không trái luật, đạo đức xã hội.

Xuống tiền đặt cọc mua nhà đất cần phải biết những điều này để bảo vệ tài sản của bạn tránh bị mất cọc (Hình ảnh từ internet)

Những sai lầm này khi đặt cọc mua nhà đất

(1) Rủi ro đối với tài sản đặt cọc

Vào thời điểm bên đặt cọc giao tài sản đặt cọc cho bên kia có thể phát sinh một số rủi ro mà bên đặt cọc phải đối diện như: bên nhận đặt cọc có thể nhận đặt cọc của nhiều người để mua bán cùng 1 tài sản và sau đó bỏ trốn; bên nhận đặt cọc trì hoàn việc thực hiện nghĩa vụ, tìm nhiều lý do để chiếm dụng tiền cọc sử dụng vào mục đích khác trong thời gian dài hoặc bên nhận đặt cọc cố tình không thực hiện hợp đồng đặt cọc, gây khó khăn, không chấp nhận nộp phạt cọc, quỵt tiền cọc v.v

Mặc dù pháp luật có quy định bảo vệ cho bên bị vi phạm hợp đồng đó là có quyền khởi kiện ra tòa án nếu bên kia vi phạm các nội dung đã được thỏa thuận, tuy nhiên quá trình khởi kiện ra tòa án, quá trình tố tụng diễn ra thường mất rất nhiều thời gian, chi phí và công sức, cho dù có thắng kiện thì việc thu hồi số tiền cũng không thể nhanh chóng và dễ dàng.

(2) Nội dung đặt cọc thường sơ sài, cẩu thả dẫn tới tranh chấp

Rủi ro đầu tiên phải kể đến đó chính là các thỏa thuận trong đặt cọc thường sơ sài, thiếu những nội dung cần thiết. Rất nhiều vụ tranh chấp về đặt cọc cho thấy hợp đồng đặt cọc chỉ quy định nghĩa vụ của hai bên phải bán, phải mua với nhau, số tiền cọc, tiền phạt cọc là bao nhiêu chứ không thể hiện các điều kiện, điều khoản cơ bản của hợp đồng mua bán/chuyển nhượng; đến khi chính thức ký hợp đồng mua bán/chuyển nhượng thì hai bên không thể thống nhất được nội dung với nhau, từ đó hai bên đổ lỗi cho nhau và không xác định được ai là người vi phạm hợp đồng đặt cọc.

Rủi ro thứ 2 đó là khó đảm bảo được tính xác thực của việc đặt cọc nếu như các bên tự thỏa thuận, tự ký kết mà không có công chứng, chứng thực. Thực tế cho thấy, lợi dụng quy định rằng giao dịch đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, chứng thực nên để cắt giảm chi phí phát sinh, các đối tượng lừa đảo thường yêu cầu 2 bên tự ký kết hợp đồng với nhau.

(3) Nghĩ rằng vi phạm đặt cọc là vi phạm pháp luật

Khi các bên hoàn tất việc đặt cọc, thường thì các bên cho rằng bên kia sẽ không thể vi phạm cọc vì hành vi này là hành vi vi phạm quy định của pháp luật. Tuy nhiên, bản chất đặt cọc là sự thỏa thuận và hành vi vi phạm cọc chỉ chịu trách nhiệm bằng những thỏa thuận mà các bên đã thống nhất trong nội dung hợp đồng chứ không phải là hành vi vi phạm pháp luật.