Tín dụng bất động sản và sự thay đổi trong nhu cầu mua nhà ở thực

Nội dung chính

Chính sách tín dụng không chỉ ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân mà còn quyết định sự ổn định của thị trường bất động sản.

Trong những năm gần đây, tín dụng bất động sản ở Việt Nam đã có những thay đổi đáng kể, đặc biệt là sự chuyển hướng trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của người dân, đồng thời góp phần làm dịu đi những cơn sốt giá và đẩy mạnh tính minh bạch trong thị trường.

Chính sách tín dụng bất động sản tập trung vào nhu cầu mua nhà ở thực  

Trong những năm gần đây, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) đã có những động thái mạnh mẽ nhằm điều chỉnh và kiểm soát hoạt động tín dụng trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là cho vay vào các dự án nhà ở thực sự phục vụ nhu cầu mua nhà ở của người dân.

Các tổ chức tín dụng phải cân nhắc kỹ lưỡng các khoản vay trong lĩnh vực bất động sản, đảm bảo rằng các dự án được cấp tín dụng phải có tính khả thi, bảo đảm tính pháp lý và khả năng hoàn thành đúng tiến độ.

Chính sách này nhằm giảm thiểu rủi ro cho hệ thống ngân hàng và thị trường bất động sản, đồng thời tạo điều kiện cho các dự án nhà ở, phục vụ nhu cầu mua nhà ở của người dân.

Thực tế, theo thống kê của NHNN, tính đến cuối tháng 9/2024, dư nợ tín dụng bất động sản đã tăng trên 11% so với cuối năm 2023, trong đó có đến 58,85% dư nợ tín dụng bất động sản được sử dụng vào mục đích tự sử dụng như mua nhà ở hoặc sửa chữa nhà cửa.

Điều này cho thấy một sự thay đổi rõ rệt trong việc phân bổ tín dụng, chuyển từ việc cấp vốn cho các dự án có tính đầu cơ sang các dự án có khả năng đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở của người dân.

Với việc tín dụng bất động sản tập trung vào nhu cầu thực, ngân hàng đã hỗ trợ trực tiếp cho các cá nhân có nhu cầu mua nhà, đặc biệt là phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội.

Các chương trình tín dụng ưu đãi cho người mua nhà đã góp phần làm giảm bớt gánh nặng tài chính cho người dân, từ đó thúc đẩy họ tiếp cận với các sản phẩm nhà ở phù hợp với thu nhập thực tế.

Tín dụng bất động sản và sự thay đổi trong nhu cầu mua nhà ở thực (Hình từ Internet)

Thị trường bất động sản nhà ở có dấu hiệu tăng nhiệt nhưng cần thận trọng  

Nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn và khu vực đô thị trong những năm gần đây tiếp tục gia tăng. Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam đã ghi nhận sự “tăng nhiệt” nhất định ở nhiều phân khúc, đặc biệt là đất nền và căn hộ chung cư.

Điều này một phần là do sự xuất hiện của các dự án mới, nhưng cũng không thể phủ nhận tác động từ các yếu tố đầu cơ. Việc các nhà đầu tư và cá nhân có hành vi mua đi bán lại nhằm kiếm lời ngắn hạn đã khiến thị trường có phần “nóng lên”, tạo ra những sự biến động về giá.

Bên cạnh đó, một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định vay vốn mua nhà của người dân chính là lãi suất. Mặc dù các ngân hàng đã có những điều chỉnh giảm lãi suất cho vay mua nhà từ 4,6% đến 9,5%/năm, nhưng mức giá bất động sản vẫn tăng mạnh, khiến không ít người dân e ngại về khả năng trả nợ lâu dài.

Điều này đặc biệt đúng đối với những người có thu nhập trung bình hoặc thấp, khiến họ gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở.

Chính vì vậy, tín dụng bất động sản cần được triển khai một cách thận trọng, đảm bảo rằng không chỉ có lãi suất ưu đãi mà còn phải cân đối được với khả năng thanh toán của người dân.

Trong khi đó, nhu cầu vay vốn để mua nhà thực tế vẫn tiếp tục duy trì ở mức cao với phần lớn các khoản vay được cấp cho các dự án nhà ở có tính khả thi, phục vụ cho nhu cầu ở thật thay vì các dự án có tính đầu cơ cao.

Tuy nhiên, một số phân khúc nhà ở cao cấp vẫn tồn tại sự dư thừa nguồn cung, điều này khiến tín dụng bất động sản cần phải được kiểm soát kỹ lưỡng hơn để tránh tình trạng lệch pha giữa cung và cầu.

Những thách thức cho tín dụng bất động sản 

Một trong những thách thức lớn đối với tín dụng bất động sản là sự mất cân đối giữa cơ cấu vốn huy động ngắn hạn và nhu cầu vay vốn dài hạn.

Các ngân hàng hiện nay đang gặp khó khăn trong việc đáp ứng nhu cầu vay dài hạn của thị trường bất động sản, khi mà phần lớn nguồn vốn huy động vẫn chủ yếu là ngắn hạn. Điều này có thể dẫn đến tình trạng rủi ro thanh khoản cho hệ thống ngân hàng nếu không có sự cân đối và điều chỉnh hợp lý.

Thống đốc NHNN đã chỉ đạo các tổ chức tín dụng cần phải kiểm soát chặt chẽ các khoản vay vào lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là những khoản vay phục vụ mục đích đầu cơ hoặc những dự án thiếu tính khả thi.

Để giảm thiểu rủi ro và đảm bảo tính bền vững của thị trường, ngân hàng cần tập trung vào các dự án có tính pháp lý rõ ràng, khả năng hoàn thành đúng tiến độ và đảm bảo khả năng tiêu thụ tốt.

Bên cạnh đó, các chính sách tín dụng đối với nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và các dự án nhà ở phục vụ nhu cầu thực cũng cần được cải thiện. Mặc dù chương trình cho vay 120.000 tỷ đồng đã được triển khai tích cực, nhưng sự hạn chế về nguồn cung và những khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng vẫn là rào cản lớn. 

Để cải thiện tình hình, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng, từ việc tháo gỡ khó khăn trong quy trình cấp phép, đến việc thúc đẩy các doanh nghiệp tham gia vào phát triển nhà ở xã hội.

Đồng thời, các ngân hàng cần đưa ra các gói vay với lãi suất ưu đãi hơn để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân tiếp cận nhà ở xã hội.

Ngoài ra, để đảm bảo tính bền vững cho thị trường, NHNN cần tiếp tục phát triển các công cụ chỉ số an toàn vĩ mô cho lĩnh vực bất động sản, tăng cường giám sát và thanh tra các tổ chức tín dụng, đồng thời kiểm soát rủi ro tín dụng đối với các phân khúc có tính đầu cơ cao.