Giải pháp cho nguồn vốn tín dụng bất động sản khép kín trong phân khúc trung cấp

Nội dung chính

Hiện trạng nguồn vốn tín dụng bất động sản

(1)  Tăng trưởng tín dụng ngân hàng qua các năm 

Nguồn vốn tín dụng ngân hàng từ lâu là nguồn vốn chính cho thị trường bất động sản. Trong giai đoạn 2018-2023, tín dụng bất động sản trải qua nhiều biến động. Đỉnh điểm tăng trưởng diễn ra vào năm 2019 với mức tăng 36,5% so với năm trước.

Tuy nhiên, từ năm 2020 đến nay, thị trường này bắt đầu đối mặt với những thách thức lớn, đặc biệt do chính sách kiểm soát nguồn vốn tín dụng của Ngân hàng Nhà nước và sự bất ổn từ các dự án không đủ pháp lý. 

Dù vậy, trong năm 2023, nguồn vốn tín dụng ngân hàng cho lĩnh vực bất động sản vẫn tăng 6%. Điều này cho thấy nhu cầu vốn vẫn hiện hữu, nhưng cần được sử dụng hiệu quả hơn, đặc biệt khi chất lượng tín dụng ngày càng bị ảnh hưởng bởi rủi ro pháp lý và năng lực yếu kém của nhiều doanh nghiệp. 

(2)  Kênh trái phiếu doanh nghiệp bất động sản 

Trái phiếu doanh nghiệp là kênh huy động vốn quan trọng, giúp doanh nghiệp bất động sản giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Trong 10 tháng đầu năm 2023, thị trường trái phiếu bắt đầu hồi phục với 82,9 nghìn tỷ đồng được phát hành, trong đó phần lớn là trái phiếu riêng lẻ. Tuy nhiên, lãi suất phát hành có biên độ dao động lớn (6%-14,5%) tùy vào chất lượng của tổ chức phát hành. 

Sự thiếu minh bạch về pháp lý và những vi phạm nghĩa vụ trả nợ trước đó khiến nhà đầu tư e ngại. Các quy định mới như Nghị định 65 và Nghị định 08 càng làm gia tăng yêu cầu về tính minh bạch, khiến nhiều doanh nghiệp phải tái cấu trúc nợ thay vì mở rộng phát hành. 

Giải pháp cho nguồn vốn tín dụng bất động sản khép kín trong phân khúc trung cấp (Hình từ Internet)

Thách thức hiện tại của nguồn vốn tín dụng bất động sản

(1)  Kiểm soát rủi ro tín dụng ngân hàng 

Với tín dụng ngân hàng, rủi ro tín dụng và pháp lý dự án ngày càng cao khiến các tổ chức tín dụng thận trọng hơn trong việc cấp vốn. Nhiều dự án bất động sản không đủ pháp lý hoặc đang dở dang, dẫn đến nợ xấu tăng. Điều này ảnh hưởng đến dòng vốn mới và khiến doanh nghiệp khó khăn trong việc hoàn thiện các dự án hiện tại. 

(2)  Khó khăn trong phát hành trái phiếu 

Niềm tin vào trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đã giảm mạnh sau hàng loạt vi phạm nghĩa vụ nợ. Các quy định mới cũng siết chặt điều kiện phát hành, khiến nhiều doanh nghiệp khó tiếp cận vốn từ kênh này. 

(3)  Tác động từ giá bất động sản và thu nhập người dân 

Giá nhà tại phân khúc trung cấp và cao cấp đã vượt xa khả năng chi trả của nhiều người dân. Điều này làm giảm nguồn vốn từ người mua trả trước. Dù lãi suất tín dụng mua nhà có xu hướng giảm, người mua vẫn lo ngại rủi ro pháp lý và chi phí trả lãi cao. 

Giải pháp tín dụng bất động sản khép kín cho phân khúc trung cấp

(1)  Định hướng tập trung vào phân khúc trung cấp 

Phân khúc trung cấp chiếm tỷ trọng lớn trong nhu cầu ở thực, nhưng chưa được ưu tiên về nguồn vốn. Tín dụng khép kín, tập trung vào hỗ trợ các dự án trung cấp, sẽ đáp ứng đúng nhu cầu thực của người dân và giảm thiểu rủi ro đầu cơ. Đồng thời, các gói tín dụng này giúp doanh nghiệp duy trì dòng tiền, giảm áp lực tài chính và tăng cơ hội hoàn thiện dự án. 

(2)  Minh bạch hóa pháp lý và quy trình dự án 

Một trong những trở ngại lớn nhất hiện nay là pháp lý dự án. Chính phủ cần triển khai quyết liệt các giải pháp tháo gỡ pháp lý, đặc biệt là các dự án đã giải phóng mặt bằng. Với các dự án chỉ thiếu giấy phép xây dựng hoặc nghĩa vụ thuế, việc hỗ trợ doanh nghiệp hoàn tất các thủ tục này sẽ giúp thị trường sớm ổn định. 

(3)  Hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà 

Các ngân hàng cần triển khai các gói vay lãi suất ưu đãi, đặc biệt cho người mua nhà ở phân khúc trung cấp. Điều kiện vay nên được thiết kế linh hoạt, phù hợp với khả năng tài chính của người dân, từ đó giảm áp lực trả nợ và rủi ro tín dụng. 

Kết hợp trái phiếu và tín dụng trong chương trình khép kín

(1) Phát hành trái phiếu doanh nghiệp hiệu quả 

Doanh nghiệp bất động sản cần cải thiện minh bạch hóa thông tin và nâng cao uy tín trên thị trường để khôi phục niềm tin từ nhà đầu tư. Việc phát hành trái phiếu nên tập trung vào các dự án có hồ sơ pháp lý rõ ràng, minh bạch, với sự giám sát chặt chẽ của các cơ quan quản lý. Điều này không chỉ tạo thuận lợi trong việc huy động vốn mà còn giúp giảm rủi ro cho các bên liên quan. 

(2) Tín dụng ngân hàng và trái phiếu bổ trợ lẫn nhau 

Sự kết hợp giữa tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp mang lại lợi ích lớn nhờ khả năng bổ trợ lẫn nhau: 

- Tín dụng ngân hàng: Hỗ trợ tài chính cho các giai đoạn ban đầu của dự án, như giải phóng mặt bằng và khởi công. 

- Trái phiếu doanh nghiệp: Đóng vai trò huy động nguồn vốn dài hạn để hoàn thiện dự án và đưa vào vận hành. 

Việc kết hợp này tạo ra một dòng vốn khép kín, giúp giảm áp lực tài chính ngắn hạn và duy trì sự ổn định trong quá trình triển khai dự án. 

(3)  Triển vọng tương lai với giải pháp khép kín 

- Ổn định nguồn cung bất động sản: Chương trình khép kín giúp cân đối cung cầu, giảm áp lực giá và hỗ trợ phân khúc trung cấp – nơi có nhu cầu cao từ thị trường. 

- Tái cấu trúc thị trường: Các doanh nghiệp có thể giải quyết nợ xấu và tăng khả năng tiếp cận vốn, đồng thời cải thiện tính khả thi pháp lý cho các dự án, từ đó tạo nền tảng phát triển bền vững.

Cách tiếp cận khép kín không chỉ giải quyết bài toán tài chính cho doanh nghiệp mà còn mở ra cơ hội cho người mua nhà, đặc biệt trong phân khúc trung cấp và thấp cấp – phân khúc quan trọng của thị trường. 

Giải pháp tín dụng bất động sản khép kín, tập trung vào phân khúc trung cấp, mang đến nhiều lợi ích thiết thực. Không chỉ giải quyết các khó khăn hiện tại, giải pháp này còn giúp tạo ra một thị trường bất động sản ổn định, minh bạch và bền vững.

Sự phối hợp giữa doanh nghiệp, ngân hàng và các cơ quan chức năng là yếu tố then chốt để thực thi thành công và thúc đẩy ngành bất động sản phát triển trong tương lai.