Đất nền dự án là gì? Điều kiện mua bán đất nền dự án? Những lưu ý đặc biệt quan trọng để tránh rủi ro khi mua đất nền dự án?

Nội dung chính

Đất nền dự án là gì

Đất nền dự án được hiểu đơn giản là những lô đất nằm trong một dự án đang được chủ đầu tư quy hoạch. Những khu đất trong dự án này chưa được tiến hành, chưa được xây dựng hoàn thiện vẫn còn ở những giai đoạn ban đầu thực hiện.

Đất nền dự án ( Nguồn Internet)

Điều kiện mua bán đất nền dự án

Tại điều 31, Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định về điều kiện để mua bán đất nền dự án như sau:

+ Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;

+ Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

 + Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

+ Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

+ Riêng đối với dự án phát triển đô thị, thì đất nền trong dự án phát triển đô thị chỉ được mở bán khi không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị

Những lưu ý đặc biệt quan trọng để tránh rủi ro khi mua đất nền dự án

Nắm vững thông tin về chủ đầu tư 

+ Chủ đầu tư là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến sự thành công khi đầu tư đất nền của một dự án. Nắm vững về chủ đầu tư là một trong những điều kiện tiên quyết cần tìm hiểu khi mua đất dự án. 

+ Các nhà đầu tư nên dựa vào những thành công trước đó để đánh giá sự uy tín của chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư có uy tín tốt trên thị trường bất động sản thì dự án nên được đầu tư. Còn nếu chủ đầu tư không có danh tiếng, nhà đầu tư cũng nên cân nhắc kỹ lưỡng xem có nên đầu tư hay không để tránh những rủi ro đáng tiếc xảy ra. 

Không mua đất dự án theo sổ chung

+ Các nhà đầu tư cần chắc chắn rằng mình mua đất dự án có sổ riêng từng mảnh, nói không với việc đầu tư dự án sổ chung. Trong trường hợp muốn tách sổ hay chuyển nhượng thì việc thực hiện sẽ cực kỳ khó khăn, rắc rối do không tìm được tiếng nói chung hay không đủ điều kiện để tách thửa theo quy định về diện tích của luật pháp

Hiểu rõ về trình tự mua bán 

Đất dự án cũng cần phải tuân theo một thủ tục chuyển nhượng nhất định. Để đảm bảo quá trình mua đất dự án được diễn ra nhanh chóng và an toàn, các nhà đầu tư cần làm theo trình tự thủ tục chuyển nhượng đất dự án cụ thể như sau: 

+ Về hồ sơ pháp lý: các nhà đầu tư cần chuẩn bị: đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. 

+Về thủ tục sang tên và sang tiền: các nhà đầu tư cần chuẩn bị: hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở và các công trình quy hoạch, xây dựng theo quy định của luật pháp. Thêm vào đó, các nhà đầu tư cũng cần chuẩn bị các biên bản đất đai dự án từ chủ đầu tư. 

Để đảm tính an toàn về pháp lý, các nhà đầu tư có thể liên hệ luật sư hoặc các chuyên gia về địa ốc để nhận được tư vấn chi tiết. 

+ Giao dịch với giấy tờ rõ ràng: có thể yêu cầu bên bán các giấy tờ pháp lý liên quan đến lô đất như về vị trí, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, thiết kế xây dựng tương lai,…

+ Người mua cần kiểm tra kỹ xem chủ đầu tư có được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền của chủ đầu tư thông qua các giấy tờ pháp lý như:

+ Văn bản chấp thuận/cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền của Sở Xây dựng nơi có dự án;

+ Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất/quyết định cho thuê đất;

+ Giấy tờ xác minh hoàn thành nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư để được sử dụng đất hợp pháp;

+ Giấy phép xây dựng (nếu có);

Xem xét kỹ hợp đồng:

Trong hợp đồng mua bán cần phải ghi rõ ràng, đầy đủ các thông tin về phương thức, thời hạn thanh toán; thời hạn giao đất; các điều khoản phạt như mức đền bù thiệt hại nếu chủ đầu tư vi phạm tiến độ, quy hoạch thay đổi, người mua trễ hạn nộp phí thì giải quyết thế nào,… Hợp đồng mua bán phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.