Nội dung chính

Bất động sản vùng ven: Xu hướng tăng trưởng hay bong bóng?

Trong bối cảnh đô thị hóa mở rộng, thị trường bất động sản vùng ven trở thành điểm nóng thu hút nhà đầu tư. Việc giá đất ở trung tâm ngày càng đắt đỏ khiến nhiều người dịch chuyển sang các khu vực lân cận với kỳ vọng sinh lời tốt hơn. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là liệu đây có phải là một xu hướng phát triển bền vững hay chỉ là hiệu ứng bong bóng tạm thời? 

Thực tế cho thấy, bất động sản vùng ven không chỉ tăng trưởng nhờ nhu cầu nhà ở mà còn nhờ sự phát triển hạ tầng giao thông, khu công nghiệp và các dự án đô thị vệ tinh.

Khi chính quyền đẩy mạnh đầu tư vào đường cao tốc, vành đai hay hệ thống tàu điện, giá trị bất động sản tại những khu vực này tăng theo một cách tự nhiên. Nhiều khu vực gần các thành phố lớn như TP.HCM hay Hà Nội chứng kiến sự bùng nổ về giao dịch nhờ kỳ vọng vào tiềm năng kết nối và gia tăng dân số trong tương lai.

Tuy nhiên, không phải sự tăng trưởng nào cũng đi cùng giá trị thực. Một số khu vực đang rơi vào tình trạng giá đất tăng nhanh hơn sự phát triển của hạ tầng và nhu cầu thực tế.

Điều này tạo ra một nguy cơ bong bóng khi giá bị đẩy lên quá cao do kỳ vọng đầu tư, nhưng không có đủ nền tảng kinh tế để duy trì mức giá đó trong dài hạn. Đặc biệt, khi thị trường rơi vào chu kỳ điều chỉnh hoặc tín dụng bị thắt chặt, những khu vực này dễ dàng bị đóng băng do thanh khoản kém.

Một dấu hiệu quan trọng của bong bóng bất động sản vùng ven là sự chênh lệch giữa giá đất và tiềm năng khai thác thực tế. Nếu một khu vực chỉ có giao dịch giữa nhà đầu tư với nhau mà không có dân cư thực sự đến sinh sống hoặc không có các hoạt động kinh tế hỗ trợ, thì nguy cơ sụt giảm giá là rất cao.

Trong khi đó, những nơi có sự phát triển đồng bộ về hạ tầng, khu công nghiệp, trung tâm thương mại và tiện ích xã hội sẽ có xu hướng tăng trưởng bền vững hơn.

Xu hướng tăng trưởng hay bong bóng còn phụ thuộc vào chu kỳ kinh tế và chính sách tài chính. Khi lãi suất thấp và dòng tiền dồi dào, giá bất động sản dễ dàng tăng mạnh nhờ hiệu ứng đầu cơ. Nhưng khi chính sách tiền tệ thay đổi, những khu vực không có giá trị thực sẽ nhanh chóng bị đào thải.

Điều này đòi hỏi nhà đầu tư phải có cái nhìn khách quan, không chạy theo tâm lý đám đông mà cần đánh giá kỹ lưỡng về tiềm năng dài hạn của bất động sản vùng ven trước khi ra quyết định.

Bất động sản vùng ven: Xu hướng tăng trưởng hay bong bóng? (Hình từ Internet)

Nhà đầu tư cần làm gì để tránh rủi ro?

Bước vào thị trường bất động sản vùng ven, nhiều nhà đầu tư bị cuốn theo các đợt sốt đất mà không thực sự hiểu rõ bản chất của sự tăng giá. Để tránh rủi ro, điều quan trọng nhất là xác định rõ liệu khu vực đó có tiềm năng phát triển thực sự hay không. Một khu vực chỉ có giá trị khi có dân cư thực sự sinh sống, có hạ tầng hoàn thiện và các hoạt động kinh tế hỗ trợ.

Một yếu tố quan trọng khác là khả năng thanh khoản. Khi thị trường ổn định, thanh khoản có vẻ không phải là vấn đề lớn, nhưng khi thị trường suy giảm, những khu vực có giao dịch chủ yếu từ giới đầu cơ sẽ nhanh chóng bị đóng băng. Điều này đồng nghĩa với việc nhà đầu tư có thể mắc kẹt với một tài sản mà không thể bán ra hoặc cho thuê.

Ngoài ra, việc sử dụng tài chính hợp lý cũng là yếu tố then chốt. Nhiều người mua bất động sản vùng ven với tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao, kỳ vọng vào việc giá đất tăng nhanh để bán ra kiếm lợi nhuận.

Tuy nhiên, nếu thị trường không diễn ra như kỳ vọng, họ sẽ phải đối mặt với áp lực tài chính lớn, đặc biệt khi lãi suất tăng. Một chiến lược an toàn hơn là chỉ sử dụng đòn bẩy ở mức hợp lý, đồng thời có kế hoạch tài chính dài hạn thay vì chỉ kỳ vọng vào sự tăng giá trong ngắn hạn.

Thay vì chạy theo các tin đồn hoặc xu hướng ngắn hạn, nhà đầu tư cần tự trang bị kiến thức về quy hoạch và chính sách phát triển của từng khu vực.

Những nơi có sự đầu tư bài bản về cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp hoặc khu đô thị vệ tinh sẽ có tiềm năng tăng trưởng bền vững hơn. Việc nghiên cứu kỹ về quy hoạch tổng thể sẽ giúp tránh rơi vào những khu vực có rủi ro bong bóng cao.

Cuối cùng, một chiến lược đầu tư hiệu quả không chỉ dựa vào giá mua mà còn vào khả năng khai thác giá trị thực tế của bất động sản. Một khu đất có thể có giá rẻ nhưng nếu không có tiềm năng sử dụng thì cũng không mang lại lợi ích dài hạn.

Trong khi đó, một bất động sản có vị trí tốt, gần trung tâm kinh tế hoặc có khả năng khai thác thương mại sẽ có giá trị tăng trưởng ổn định hơn theo thời gian.

Theo Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì yêu cầu đối với dự án bất động sản gồm:

(1) Dự án bất động sản phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

(2) Dự án bất động sản phải phù hợp với quy hoạch được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị.

(3) Trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng dự án bất động sản thực hiện theo quy định của pháp luật về: quy hoạch, đầu tư, đất đai, xây dựng, nhà ở và pháp luật có liên quan.

(4) Tuân thủ giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng.

(5) Dự án bất động sản phải được đầu tư xây dựng theo tiến độ, quy hoạch, thiết kế và trong thời hạn thực hiện dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

(6) Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, ngoài việc đáp ứng quy định tại các khoản (1), (2), (3), (4) và (5) thì còn phải đáp ứng các yêu cầu theo quy định của pháp luật về nhà ở.