Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có làm thay đổi chủ thể sở hữu đối với đất đai hay không?

Nội dung chính

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có làm thay đổi chủ thể sở hữu đối với đất đai hay không?

Theo quy định tại khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2024:

Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

...

12. Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Theo quy định trên, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những hình thức của chuyển quyền sử dụng đất mà khi đó quyền sử dụng đất được chuyển từ người này sang người khác.

Như vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc quyền sử dụng đất được chuyển từ người này sang người khác qua hình thức chuyển nhượng. Có nghĩa là việc việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ làm thay đổi chủ thể sử dụng đất chứ không làm thay đổi chủ thể sở hữu đối với đất đai.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có làm thay đổi chủ thể sở hữu đối với đất đai hay không? (Hình từ Internet)

Chủ thể sở hữu đối với đất đai là ai?

(1) Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu:

Theo quy định tại Điều 12 Luật Đất đai 2024:

Sở hữu đất đai
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Theo quy định tại Điều 14 Luật Đất đai 2024:

Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai

Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai theo thẩm quyền quy định của Luật này và luật khác có liên quan thông qua các cơ quan sau đây:

1. Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành luật, pháp lệnh, nghị quyết về đất đai; quyết định quy hoạch sử dụng đất quốc gia; thực hiện quyền giám sát đối với việc quản lý, sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước;

2. Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền thông qua quy hoạch sử dụng đất của địa phương mình trước khi trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; thông qua việc thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng của địa phương theo thẩm quyền; thông qua việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất theo thẩm quyền quy định của Luật này; quyết định bảng giá đất; giám sát việc thi hành pháp luật về đất đai tại địa phương;

3. Chính phủ, Ủy ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai theo thẩm quyền quy định của Luật này và luật khác có liên quan.

Theo quy định trên, có thể thấy toàn dân là chủ sở hữu đối với đất đai, tuy nhiên được Nhà nước đứng ra làm đại diện chủ sở hữu.

(2) Là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước thực hiện các công việc tại Điều 13 Luật Đất đai 2014, bao gồm:

- Quyết định quy hoạch sử dụng đất.

- Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

- Quy định hạn mức sử dụng đất gồm hạn mức giao đất nông nghiệp, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp.

- Quyết định thời hạn sử dụng đất.

- Quyết định thu hồi đất.

- Quyết định trưng dụng đất.

- Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất.

- Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

- Công nhận quyền sử dụng đất.

Điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024:

Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Như vậy, điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính là:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng…).

- Đất không có tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được giải quyết và có quyết định pháp lý có hiệu lực.

- Đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp đảm bảo thi hành án dân sự.

- Đất còn trong thời hạn sử dụng.

- Đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Tóm lại, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không làm thay đổi chủ thể sở hữu đối với đất đai bởi lẽ việc chuyển nhượng chỉ làm thay đổi chủ thể sử dụng đất.