Ứng trước tiền mua nhà ở xã hội như thế nào?

Nội dung chính

Xác định số tiền mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không bằng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn

Theo khoản 7 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, nhà ở xã hội được định nghĩa là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2023.

Số tiền mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không bằng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn sẽ bằng giá bán nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không bằng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn theo quy định tại khoản 1 Điều 87 Luật Nhà ở 2023 và Điều 32 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, cụ thể được xác định như sau:

(1) Tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm: chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà ở xã hội, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội do chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thực hiện (nếu có) trong phạm vi dự án, trừ trường hợp thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt; lãi vay (nếu có); các chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp, bao gồm chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, các khoản chi có đủ hóa đơn, chứng từ liên quan trực tiếp đến dự án đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật; lợi nhuận định mức quy định tại điểm c khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023;

(2) Không được tính các khoản ưu đãi quy định tại các điểm a, b, đ, g và h khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023 và kinh phí bảo trì do người mua phải nộp theo quy định tại Điều 152 Luật Nhà ở 2023.

(3) Việc xác định số tiền mua (giá bán) được thực hiện cho toàn bộ dự án hoặc cho từng giai đoạn phân kỳ đầu tư (nếu có) phù hợp với chủ trương đầu tư của dự án.

(4) Phương pháp xác định số tiền mua nhà ở xã hội được xác định theo công thức sau:

GiB = (Tđ + L)/ SB x Ki x (1 + GTGT)

Trong đó:

GiB (đồng/m2): là giá bán 01 m2 sử dụng căn hộ (hoặc căn nhà) nhà ở xã hội đã hoàn thiện việc xây dựng tại vị trí thứ i.

Tđ (đồng): là tổng chi phí đầu tư xây dựng (đã bao gồm thuế giá trị gia tăng) phần diện tích nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều 22 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, được xác định căn cứ theo giá trị quyết toán vốn đầu tư; trường hợp chưa phê duyệt quyết toán thì xác định căn cứ theo chi phí đầu tư xây dựng công trình được duyệt hoặc chi phí đầu tư xây dựng theo kết quả đấu thầu thực tế (nếu có).

L (đồng): là lợi nhuận định mức được xác định bằng tỷ lệ định mức nhân với Tđ.

SB (m2): là tổng diện tích sử dụng các căn hộ (hoặc căn nhà) để bán của công trình nhà ở hoặc của dự án, bao gồm cả diện tích các căn hộ hoặc căn nhà mà chủ đầu tư giữ lại không bán.

Ki: là hệ số điều chỉnh giá bán đối với phần diện tích tại vị trí thứ i theo nguyên tắc bình quân gia quyền và bảo đảm bình quân gia quyền theo diện tích nhà ở của một khối nhà bằng 1.

(5) Trình tự, thủ tục thẩm định số tiền mua nhà ở xã hội (giá bán nhà ở xã hội) được đầu tư xây dựng không bằng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn thực hiện theo quy định tại Điều 35 Nghị định 100/2024/NĐ-CP.

Ứng trước tiền mua nhà ở xã hội như thế nào? (Hình từ Internet)

Ứng trước tiền mua nhà ở xã hội như thế nào?

Căn cứ theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023, việc ứng trước và thanh toán tiền mua nhà ở xã hội được thực hiện như sau:

(1) Việc ứng tiền trước tiền mua nhà ở xã hội của người mua được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở;

(2) Việc ứng tiền trước tiền mua nhà ở xã hội của người mua phải phù hợp với tỷ lệ hoàn thành xây dựng công trình nhà ở và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt

(3) Số tiền mua nhà ở xã hội ứng trước lần đầu không vượt quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc (nếu có);

(4) Tổng số tiền mua nhà ở xã hội ở các lần thanh toán không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị hợp đồng đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Như vậy, việc ứng trước nhà ở xã hội được thực hiện quy định tại (1), (2) và (3) nêu trên.

Trả xong tiền mua nhà ở xã hội có quyền bán nhà ở đó không?

Tại điểm d và điểm đ khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 quy định bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày trả xong tiền mua nhà ở xã hội, trừ trường hợp bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Đồng thời, điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 nêu rõ sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã trả xong tiền mua nhà ở xã hội , bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận.

Như vậy, căn cứ vào các quy định nêu trên, người mua nhà ở xã hội khi đã trả xong tiền mua nhà ở xã hội có quyền bán nhà ở đó trong các trường hợp sau:

+ Bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong thời hạn 5 năm kể từ ngày đã trả xong tiền mua nhà ở xã hội;

+ Bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã trả xong tiền mua nhà ở xã hội.