Thuê mua nhà ở là gì? Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở khi thuê mua nhà ở là thời điểm nào?

Nội dung chính

Thuê mua nhà ở là gì?

Căn cứ vào khoản 22 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 có quy định thuê mua nhà ở là một hình thức giao dịch đặc biệt, trong đó người thuê phải thanh toán trước một phần giá trị của căn nhà theo thỏa thuận, nhưng số tiền này không được vượt quá 50% tổng giá trị hợp đồng. Phần còn lại của giá trị căn nhà sẽ được chuyển thành tiền thuê, và người thuê sẽ trả tiền thuê hàng tháng trong một khoảng thời gian đã được các bên thống nhất.

Sau khi thời gian thuê mua kết thúc và người thuê đã hoàn tất thanh toán toàn bộ số tiền còn lại, họ sẽ chính thức trở thành chủ sở hữu của căn nhà. Đây là một phương thức linh hoạt giúp người thuê có thể dần dần sở hữu bất động sản mà không cần phải trả toàn bộ số tiền ngay từ đầu.

Thuê mua nhà ở là gì? Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở khi thuê mua nhà ở là thời điểm nào? (Hình từ internet)

Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở khi thuê mua nhà ở là thời điểm nào?

Theo quy định tại Điều 12 Luật Nhà ở 2023 có nêu như sau:

Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở

1. Trường hợp trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm đã hoàn thành việc xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở mà không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

3. Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi đã nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

4. Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở giữa chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở với người mua, người thuê mua thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

5. Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.

6. Trường hợp khác thực hiện theo quy định của pháp luật có liên quan.

7. Giao dịch về nhà ở quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều này phải tuân thủ điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định của Luật này.

Theo quy định hiện hành, thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở trong hình thức thuê mua được phân chia cụ thể như sau:

- Đối với các giao dịch thuê mua giữa chủ đầu tư dự án và người thuê mua, quyền sở hữu sẽ được xác lập theo các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

- Trong trường hợp thuê mua nhà ở không thuộc dạng giao dịch giữa chủ đầu tư và người thuê mua, quyền sở hữu sẽ được xác lập khi người thuê mua đã thanh toán toàn bộ tiền thuê mua và đã nhận bàn giao căn hộ. Tuy nhiên, nếu có thỏa thuận khác giữa các bên, thời điểm xác lập quyền sở hữu có thể được điều chỉnh theo thỏa thuận đó.

Điều này đảm bảo sự rõ ràng và công bằng trong các giao dịch thuê mua nhà ở, giúp các bên liên quan nắm rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình.

Hợp đồng thuê mua nhà ở phải có những nội dung nào?

Theo đó, hợp đồng thuê mua nhà ở phải có các nội dung quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023, cụ thể:

- Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

Đối với hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;

- Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

- Thời hạn và phương thức thanh toán tiền;

- Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua nhà ở;

- và nghĩa vụ của các bên. Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua;

- Cam kết của các bên;

- Thỏa thuận khác;

- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

- Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.