Thửa đất so sánh là thửa đất tương đồng nhất định về các yếu tố gì theo dự thảo Nghị định mới?

Nội dung chính

Thửa đất so sánh là thửa đất tương đồng nhất định về các yếu tố gì theo dự thảo Nghị định mới?

Theo dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai gửi Bộ Tư pháp thẩm định, nội dung chi tiết tại Phụ lục 1, Phụ lục 2 gửi kèm theo Công văn 10596/BNNMT-QLĐĐ năm 2025 có nội dung như sau:

Điều 1. Giải thích từ ngữ

Trong Nghị định này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

[...]

3. Thửa đất so sánh là thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá.

[...]

Như vậy, thửa đất so sánh là thửa đất theo đề xuất mới được hiểu cụ thể:

- Có cùng mục đích sử dụng đất với thửa đất cần định giá;

- Tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất so với thửa đất cần định giá;

- Là thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Trường hợp trúng đấu giá thì người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá.

Thửa đất so sánh là thửa đất tương đồng nhất định về các yếu tố gì theo dự thảo Nghị định mới? (Hình từ Internet)

Thứ tự ưu tiên lựa chọn thông tin của các thửa đất so sánh thay đổi như thế nào?

Căn cứ khoản 3 Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP được sửa đổi bởi điểm b khoản 2 Điều 1 Nghị định 226/2025/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 4. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh

[...]

3. Việc lựa chọn thông tin của các thửa đất so sánh thực hiện theo thứ tự ưu tiên như sau:

a) Có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá và không bị giới hạn bởi địa giới hành chính của các đơn vị hành chính cấp xã trong địa bàn hành chính cấp tỉnh. Trường hợp mở rộng phạm vi thu thập thông tin ngoài địa bàn hành chính cấp tỉnh, tổ chức thực hiện định giá đất phải giải trình cụ thể lý do trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định;

b) Tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất;

c) Thông tin gần nhất với thời điểm định giá đất.

Trường hợp có nhiều nguồn thông tin khác nhau phát sinh tại cùng thời điểm thì ưu tiên lựa chọn nguồn thông tin theo thứ tự như sau: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; Văn phòng đăng ký đất đai; cơ quan thuế; đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá tài sản; sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản; thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát; trường hợp thông tin được hình thành trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 thì được lựa chọn thông tin phù hợp tình hình thực tế về giá đất tại địa phương mà không căn cứ vào thứ tự ưu tiên nêu tại điểm này;

[...]

Theo đó, khi xác định giá đất theo phương pháp so sánh thì việc lựa chọn thông tin của các thửa đất so sánh thực hiện theo thứ tự ưu tiên cụ thể như trên.

Khảo sát, thu thập thông tin đối với thửa đất so sánh như thế nào?

Căn cứ khoản 2 Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP được sửa đổi bởi điểm a, b khoản 2 Điều 1 Nghị định 226/2025/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 4. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh

1. Khảo sát, thu thập thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá, gồm:

a) Mục đích sử dụng đất;

b) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này.

2. Khảo sát, thu thập thông tin đối với thửa đất so sánh, gồm:

a) Thông tin đầu vào để định giá đất là giá đất đã hoàn thành chuyển nhượng trên thị trường, giá đất đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính quy định tại các điểm a, b và c khoản 3 Điều 158 Luật Đất đai;

b) Thông tin tại điểm a khoản này được lấy từ các nguồn: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; Văn phòng đăng ký đất đai; cơ quan thuế; đơn vị, tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá tài sản; sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản; thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát.

Trên cơ sở thông tin thu thập được để xác định giá mặt bằng chung; giá mặt bằng chung là bình quân số học của các giá đất thu thập được. Tổ chức thực hiện định giá đất lựa chọn thông tin giá đất theo thứ tự ưu tiên đối với thông tin gần giá mặt bằng chung;

c) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này.

[...]

Như vậy, khảo sát, thu thập thông tin đối với thửa đất so sánh, gồm:

- Thông tin đầu vào để định giá đất là giá đất đã hoàn thành chuyển nhượng trên thị trường, giá đất đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính quy định tại các điểm a, b và c khoản 3 Điều 158 Luật Đất đai 2024;

- Thông tin tại điểm a khoản 2 Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP được lấy từ các nguồn: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; Văn phòng đăng ký đất đai; cơ quan thuế; đơn vị, tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá tài sản; sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản; thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát.

Trên cơ sở thông tin thu thập được để xác định giá mặt bằng chung; giá mặt bằng chung là bình quân số học của các giá đất thu thập được.

Tổ chức thực hiện định giá đất lựa chọn thông tin giá đất theo thứ tự ưu tiên đối với thông tin gần giá mặt bằng chung;

- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định tại Điều 8 Nghị định 71/2024/NĐ-CP.