Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và giao chủ đầu tư với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chưa được chấp thuận theo Nghị định 192

Nội dung chính

• Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và giao chủ đầu tư với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chưa được chấp thuận
• Quy định giao chủ đầu tư không đấu thầu trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đã chấp thuận đầu tư
• Chủ đầu tư chậm giao nhà chung cư, người mua có quyền yêu cầu bồi thường không?

Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và giao chủ đầu tư với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chưa được chấp thuận

Căn cứ Điều 7 Nghị định 192/2025/NĐ-CP quy định về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chưa được chấp thuận như sau:

(1) Trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với một phần hoặc toàn bộ diện tích đất của dự án hoặc nhà đầu tư đề xuất dự án chưa được công khai theo quy định tại khoản 2 Điều 7 Nghị định 192/2025/NĐ-CP, phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc vị trí khu đất đã được xác định để phát triển nhà ở xã hội thì thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư được thực hiện như sau:

- Nhà đầu tư gửi hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư theo quy định tại điểm a, điểm b, điểm d khoản 3 Điều 7 Nghị định 192/2025/NĐ-CP đến Sở Xây dựng;

- Trong thời gian 30 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ của nhà đầu tư, Sở Xây dựng có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính, Sở Nông nghiệp và Môi trường, Sở Quy hoạch và Kiến trúc (nếu có), Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có dự án tổ chức thẩm định hồ sơ theo quy định tại điểm a, điểm c khoản 5 Điều 7 Nghị định 192/2025/NĐ-CP để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư nếu đáp ứng đủ điều kiện, trưởng hợp hồ sơ không đủ điều kiện thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo và nêu rõ lý do.

+ Trong thời gian 07 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ và báo cáo thẩ định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư.

(2) Trừ trường hợp trên, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính, Sở Nông nghiệp và Môi trường, Sở Quy hoạch và Kiến trúc (nếu có), Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có dự án tổ chức lập, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định công bố thông tin dự án được xác định để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng trong thời gian 30 ngày. Sở Xây dựng được thuê chuyên gia, tổ chức, cá nhân lập thông tin dự án.

- Thông tin dự án bao gồm: tên dự án, vị trí khu đất; mục tiêu; sơ bộ quy mô, hiện trạng sử dụng đất; thông tin về quy hoạch đô thị và nông thôn; sơ bộ về tổng mức đầu tư hoặc tổng vốn đầu tư; tiến độ thực hiện dự án; cơ chế, chính sách ưu đãi, hỗ trợ chủ đầu tư.

- Khi công khai thông tin dự án phải nêu rõ thời hạn tiếp nhận hồ sơ, địa chỉ cơ quan tiếp nhận hồ sơ, hình thức tiếp nhận hồ sơ.

(3) Nhà đầu tư quan tâm gửi hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư đến Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án, gồm:

- Văn bản đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư;

- Các văn bản, tài liệu chứng m

inh việc đáp ứng các điều kiện giao chủ đầu tư theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 192/2025/NĐ-CP;

- Các tải liệu chứng minh tiêu chí ưu tiên quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 192/2025/NĐ-CP (nếu có);

- Trường hợp nhà đầu tư đề xuất dự án theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 192/2025/NĐ-CP thì bổ sung tài liệu thuyết minh dự án với thông tin quy định tại khoản 2 Điều 7 Nghị định 192/2025/NĐ-CP; trường hợp nhà đầu tư có đề xuất về dự án khác với thông tin quy định tại khoản 2 Điều 7 Nghị định 192/2025/NĐ-CP thì bổ sung tài liệu thuyết minh các nội dung khác của dự án.

(4) Trong thời gian 15 ngày, kể từ ngày hết hạn công khai thông tin dự án, Sở Xây dựng có trách nhiệm tổ chức thẩm định hồ sơ và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định như sau:

- Trường hợp có 01 nhà đầu tư đáp ứng các nội dung thẩm định quy định tại điểm a, điểm c khoản 5 Điều 7 Nghị định 192/2025/NĐ-CP thì Sở Xây dựng trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư theo nội dung quy định tại khoản 6 Điều 7 Nghị định 192/2025/NĐ-CP trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày có văn bản thẩm định;

- Trường hợp có từ 02 nhà đầu tư trở lên đáp ứng các nội dung thẩm định quy định tại khoản 5 Điều này thì Sở Xây dựng đánh giá theo tiêu chí và thứ tự ưu tiên quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 5 Nghị định 192/2025/NĐ-CP và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư theo nội dung quy định tại khoản 6 Điều 7 Nghị định 192/2025/NĐ-CP trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày có văn bản thẩm định.

(5) Nội dung thẩm định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư, gồm:

- Việc đáp ứng các điều kiện giao chủ đầu tư theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 192/2025/NĐ-CP;

- Đánh giá tiêu chí và thứ tự ưu tiên theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 5 của Nghị định này trong trường hợp có từ 02 nhà đầu tư trở lên đề nghị giao chủ đầu tư đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 192/2025/NĐ-CP

- Sự phù hợp của dự án với mục tiêu, chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc với quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc vị trí khu đất được xác định để phát triển nhà ở xã hội, sơ bộ về tổng vốn đầu tư hoặc tổng mức đầu tư, tiến độ thực hiện dự án đối với trường hợp nhà đầu tư đề xuất dự án hoặc có đề xuất khác với thông tin dự án đã được công khai.

(6) Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư bao gồm các nội dung: tên các nhà đầu tư trong liên danh (nếu có); tên chủ đầu tư; mục tiêu; địa điểm, quy mô, sơ bộ tổng mức đầu tư hoặc tổng vốn đầu tư, tiến độ, thời hạn thực hiện dự án; các cơ chế, chính sách ưu đãi, hỗ trợ; trách nhiệm của chủ đầu tư, cơ quan, tổ chức liên quan.

(7) Trường hợp vị trí khu đất chưa có hoặc chưa phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn, chưa có chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở thì sau khi quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức lập, cập nhật, điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, quy hoạch đô thị và nông thôn làm cơ sở cho việc lập, thẩm định, phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và triển khai các bước tiếp theo của dự án.

Lưu ý: Nghị định 192/2025/NĐ-CP hướng dẫn Nghị quyết 201/2025/QH15 thí điểm về cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội có hiệu lực từ 01/07/2025 đến ngày 31/05/2030.

Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và giao chủ đầu tư với dự án xây dựng nhà ở xã hội chưa được chấp thuận theo Nghị định 192 (Hình từ Internet)

Quy định giao chủ đầu tư không đấu thầu trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đã chấp thuận đầu tư

Căn cứ Điều 6 Nghị định 192/2025/NĐ-CP quy định giao chủ đầu tư không đấu thầu trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đã chấp thuận đầu tư như sau:

(1) Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội do nhà đầu tư đề xuất đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư hoặc có văn bản pháp lý tương đương theo quy định của pháp luật, nếu nhà đầu tư đề xuất dự án đề nghị giao chủ đầu tư thì gửi hồ sơ theo quy định tại điểm a, điểm b khoản 3 Điều 6 Nghị định 192/2025/NĐ-CP đến Sở Xây dựng để thẩm định các nội dung tại mục (4).

- Trong thời gian 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của nhà đầu tư, Sở Xây dựng có trách nhiệm thẩm định, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao chủ đầu tư. Trong thời gian 07 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ và báo cáo thẩm định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định giao chủ đầu tư.

- Trường hợp trong thời hạn 60 ngày, nhà đầu tư đề xuất dự án không đề nghị giao chủ đầu tư hoặc có đề nghị nhưng không đáp ứng điều kiện giao chủ đầu tư theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 192/2025/NĐ-CP thì việc giao chủ đầu tư được thực hiện như trường hợp quy định tại mục (2).

(2) Trường hợp dự án do cơ quan nhà nước có thẩm quyền lập, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư hoặc có văn bản pháp lý tương đương trước 01/07/2025 thì việc giao chủ đầu tư được thực hiện như sau:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao Sở Xây dựng công khai văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư hoặc văn bản pháp lý tương đương trên Trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng và cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong thời gian 30 ngày để nhà đầu tư đề nghị tham gia;

- Nhà đầu tư đề nghị giao chủ đầu tư gửi hồ sơ theo quy định tại mục (3) đến Sở Xây dựng để thẩm định. Trong thời gian 15 ngày, kể từ ngày hết thời hạn công khai theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 6 Nghị định 192/2025/NĐ-CP, trường hợp có 01 nhà đầu tư đề nghị thì Sở Xây dựng có trách nhiệm tổ chức thẩm định với các nội dung thẩm định theo quy định tại điểm a khoản 4 Điều này; trường hợp có từ 02 nhà đầu tư trở lên đề nghị thì Sở Xây dựng có trách nhiệm tổ chức thẩm định với các nội dung thẩm định theo quy định tại mục (4).

- Sở Xây dựng có trách nhiệm trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao chủ đầu tư. Trong thời gian 07 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ và báo cáo thẩm định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định giao chủ đầu tư.

(3) Nhà đầu tư quan tâm gửi hồ sơ đề nghị giao chủ đầu tư đến Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án, gồm:

- Văn bản đề nghị giao chủ đầu tư;

- Các văn bản, tài liệu chứng minh việc đáp ứng các điều kiện giao chủ đầu tư theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 192/2025/NĐ-CP;

- Các tài liệu chứng minh tiêu chí ưu tiên quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 192/2025/NĐ-CP (nếu có).

(4) Nội dung thẩm định hồ sơ đề nghị giao chủ đầu tư, gồm:

- Việc đáp ứng các điều kiện giao chủ đầu tư theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 192/2025/NĐ-CP;

- Đánh giá tiêu chí và thứ tự ưu tiên theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 5 Nghị định 192/2025/NĐ-CP trong trường hợp có từ 02 nhà đầu tư trở lên đề nghị giao chủ đầu tư.

(5) Quyết định giao chủ đầu tư bao gồm các nội dung: tên các nhà đầu tư trong liên danh (nếu có); tên chủ đầu tư; mục tiêu; địa điểm, quy mô, sơ bộ tổng mức đầu tư hoặc tổng vốn đầu tư, tiến độ, thời hạn thực hiện dự án; các cơ chế, chính sách ưu đãi, hỗ trợ; trách nhiệm của chủ đầu tư, cơ quan, tổ chức liên quan.

Chủ đầu tư chậm giao nhà chung cư, người mua có quyền yêu cầu bồi thường không?

Căn cứ khoản 1 Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về quyền của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn như sau:

Điều 20. Quyền của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

1. Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các quyền sau đây:

a) Yêu cầu bên bán, cho thuê mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;

b) Yêu cầu bên bán, cho thuê mua giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Yêu cầu bên bán, cho thuê mua bảo hành nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật;

d) Yêu cầu bên bán, cho thuê mua bồi thường thiệt hại do việc giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng;

đ) Quyền khác theo hợp đồng.

[...]

Như vậy, người mua có quyền yêu cầu bên bán, cho thuê mua bồi thường thiệt hại do việc giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng. Tức là nếu chủ đầu tư chậm giao nhà chung cư thì người mua có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định.