Nhà ở xã hội có được chuyển thành nhà ở thương mại không?

Nội dung chính

Nhà ở xã hội có được chuyển thành nhà ở thương mại không?

Trong quá trình sử dụng, nhiều người mua nhà ở xã hội có nhu cầu chuyển đổi sang nhà ở thương mại để thuận tiện cho việc mua bán, chuyển nhượng hoặc thế chấp. Tuy nhiên, việc này liên quan trực tiếp đến chính sách ưu đãi của Nhà nước và mục đích phát triển quỹ nhà ở cho người thu nhập thấp.

Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê mua, cho thuê theo cơ chế thị trường (khoản 4 Điều 2 Luật Nhà ở 2023)

Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở theo quy định (khoản 7 Điều 2 Luật Nhà ở 2023)

Do đó, nhà ở xã hội chuyển thành nhà ở thương mại để bán, cho thuê mua, cho thuê theo cơ chế thị trường hay không? Điều kiện cần đáp ứng là gì?

Căn cứ theo điểm đ khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 quy định điều kiện bán nhà ở xã hội như sau:

Điều 89. Bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội

1. Việc bán nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định sau đây:

...

d) Bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp quy định tại điểm đ khoản này;

đ) Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế;

e) Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận; bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.

Theo đó, nhà ở xã hội là chính sách ưu đãi hỗ trợ của Nhà nước nên không thể tự ý chuyển thành nhà ở thương mại. Vì bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm theo quy định.

Tuy nhiên, sau thời hạn 05 năm kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận.

Tương tự với việc khi thuê mua nhà ở xã hội cũng phải sau 05 năm kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền thuê mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường (điểm d khoản 2 89 Luật Nhà ở 2023)

Nhà ở xã hội có được chuyển thành nhà ở thương mại không? (Hình từ Internet)

Thủ tục bán nhà ở xã hội sau 5 năm được thực hiện như thế nào?

Căn cứ theo Điều 40 Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định thủ tục chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm cụ thể như sau:

Điều 40. Trình tự, thủ tục bán lại nhà ở xã hội sau thời hạn 5 năm

Trình tự, thủ tục bán lại nhà ở xã hội sau thời hạn 5 năm theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 89 của Luật Nhà ở thực hiện theo quy định sau:

1. Bên bán đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

2. Việc bán lại thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về đất đai.

Như vậy, sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận;

- Bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.

Thủ tục bán nhà ở xã hội sau 5 năm mới nhất như sau:

(1) Bên bán đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

(2) Việc bán lại thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về đất đai.

Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội phải có đầy đủ các nội dung nào?

Căn cứ theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 về việc bán nhà ở xã hội như sau:

Điều 89. Bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội

1. Việc bán nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Việc bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi bảo đảm quy định tại khoản 3 Điều 88 của Luật này; việc bán nhà ở xã hội có sẵn chỉ được thực hiện khi bảo đảm quy định tại khoản 4 Điều 88 của Luật này;

b) Việc mua bán nhà ở xã hội phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 163 của Luật này;

[...]

Do đó căn cứ theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023 quy định việc mua bán nhà ở xã hội phải được lập thành hợp đồng có các nội dung sau đây:

- Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;

- Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

- Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;

- Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;

- Quyền và nghĩa vụ của các bên.

Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua;

- Cam kết của các bên;

- Thỏa thuận khác;

- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

- Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.