Nhà ở hình thành trong tương lai được phép kinh doanh có bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Nội dung chính

Nhà ở hình thành trong tương lai được phép kinh doanh có bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Căn cứ vào khoản 1 Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định:

Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh

1. Các loại nhà ở hình thành trong tương lai, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của Luật Nhà ở.

2. Các loại công trình xây dựng hình thành trong tương lai quy định tại khoản 2 Điều 5 của Luật này.

3. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai quy định tại khoản 3 Điều 5 của Luật này.

Nhà ở hình thành trong tương lai (trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của Luật Nhà ở 2023) là nhà ở được phép đưa vào kinh doanh.

Để nhà ở hình thành trong tương lai được phép kinh doanh phải đảm bảo các điều kiện nhất định, quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:

Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

1. Nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây:

a) Quyết định giao đất;

b) Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

d) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

đ) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

e) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

g) Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

...

Một trong những điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai được phép kinh doanh là có giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 2 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Theo đó, pháp luật chỉ yêu cầu có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được liệt kê, trong đó có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy, có thể hiểu nhà ở hình thành trong tương lai được phép kinh doanh bắt buộc phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất (có thể là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ khác), chứ không nhất thiết phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nhà ở hình thành trong tương lai được phép kinh doanh có bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? (Hình từ Internet)

Thực hiện việc thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thế nào?

Căn cứ vào Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai như sau:

Thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

1. Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật này thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

2. Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.

3. Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua.

Như vậy, việc thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần theo quy định trên.

Các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản gồm gì?

Theo quy định tại Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có 08 hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản sau:

(1) Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

(2) Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

(3) Không công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

(4) Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản.

(5) Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2023; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật.

(6) Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

(7) Cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

(8) Thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.