Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có được chuyển nhượng không?

Nội dung chính

Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có được chuyển nhượng không?

Căn cứ Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản đối với các trường hợp sau:

Điều 49. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng

1. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được chuyển nhượng theo quy định của Luật này bao gồm:

a) Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

c) Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn.

2. Quy định về chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Mục 2 Chương VI của Luật này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

Như vậy, hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được phép chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nếu đáp ứng đủ các điều kiện được chuyển nhượng theo quy định pháp luật.

Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có được chuyển nhượng không? (Hình từ Internet)

Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cần điều kiện gì?

Căn cứ vào Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải đảm bảo các điều kiện sau:

- Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Hợp đồng thuê mua nhà ở không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết theo quy định của pháp luật hoặc có tranh chấp về hợp đồng nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

- Nhà ở thuộc hợp đồng thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý;

- Có hợp đồng thuê mua được xác lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Lưu ý:

Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng. Trường hợp thuê mua nhiều căn nhà ở trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà ở thì các bên sửa đổi hợp đồng thuê mua nhà ở hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định.

Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không đúng quy định bị phạt bao nhiêu tiền?

Căn cứ theo quy định tại khoản 3, khoản 6 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP về mức xử phạt hành chính đối với các hành vi vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản như sau:

Vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản

…

3. Phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định;

b) Kinh doanh bất động sản không đúng phạm vi được kinh doanh theo quy định;

c) Triển khai xây dựng dự án kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở chậm tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

d) Bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà không có hợp đồng với ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng hoặc nội dung hợp đồng bảo lãnh không đúng, không đầy đủ theo quy định của pháp luật;

đ) Thu tiền của bên mua, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng tiến độ thực hiện dự án theo thỏa thuận của các bên hoặc thu vượt quá tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng theo quy định;

e) Ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê mua bất động sản;

g) Từ chối xác nhận mà không có lý do chính đáng hoặc xác nhận không đúng vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai theo quy định;

h) Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không đúng quy định;

...

6. Biện pháp khắc phục hậu quả:

...

l) Buộc chuyển nhượng hợp đồng đúng quy định với hành vi quy định tại điểm h khoản 3 Điều này;

Theo đó, nếu chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà hoặc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không đúng quy định thì sẽ bị phạt từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng và buộc chuyển nhượng hợp đồng đúng quy định với hành vi quy định.

Lưu ý: mức phạt trên là mức phạt dành cho tổ chức, nếu người vi phạm là cá nhân thì mức phạt tiền tối đa cho hành vi này sẽ bị phạt bằng ½ mức phạt dành cho tổ chức (theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/20222/NĐ-CP)