Thu cọc quá 5% giá trị khi mua nhà ở hình thành trong tương lai có bị cấm không?

Nội dung chính

Thu cọc quá 5% giá trị khi mua nhà ở hình thành trong tương lai có bị cấm không?

Căn cứ vào Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 8. Các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản

1. Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này.

2. Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

3. Không công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

4. Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản.

5. Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật.

6. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

7. Cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

8. Thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.

Theo đó, việc thu tiền trong bán nhà ở hình thành trong tương lai không đúng quy định là hành vi bị nghiêm cấm.

Đối chiếu với quy định về thu cọc khi mua nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán từ bên đặt cọc để mua nhà ở hình thành trong tương lai đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định. (khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023).

Như vậy, thu cọc quá 5% giá trị khi mua nhà ở hình thành trong tương lai là hành vi bị cấm.

Thu cọc quá 5% giá trị khi mua nhà ở hình thành trong tương lai có bị cấm không? (Hình từ Internet)

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải đảm bảo điểu kiện gì?

Căn cứ vào khoản 1 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:

Điều 49. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng

1. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được chuyển nhượng theo quy định của Luật này bao gồm:

a) Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

c) Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn.

[...]

Từ đây để thấy, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng pháp luật cho phép được chuyển nhượng.

Để chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải đảm bảo điểu kiện được quy định tại Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:

- Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Hợp đồng mua bán không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết theo quy định của pháp luật hoặc có tranh chấp về hợp đồng nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

- Nhà ở, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý;

- Có hợp đồng mua bán, thuê mua được xác lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Lưu ý: Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng. Trường hợp mua bán nhiều căn nhà ở, công trình xây dựng trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà ở, công trình xây dựng thì các bên sửa đổi hợp đồng mua bán hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định.

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có những nội dung nào?

Căn cứ vào khoản 1 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản. Theo đó hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có các nội dung sau:

- Tên, địa chỉ của các bên;

- Các thông tin về bất động sản;

- Giá bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Phương thức và thời hạn thanh toán;

- Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;

- Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

- Bảo hành;

- Quyền, nghĩa vụ của các bên;

- Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

- Phạt vi phạm hợp đồng;

- Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;

- Phương thức giải quyết tranh chấp;

- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.