Muốn chuyển mục đích sử dụng đất, hộ gia đình phải tính tiền sử dụng đất thế nào?

Nội dung chính

Muốn chuyển mục đích sử dụng đất, hộ gia đình phải tính tiền sử dụng đất thế nào?

Căn cứ Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về cách tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình muốn chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

(1) Hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì tiền sử dụng đất tính như sau:

Trong đó:

- Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển tính như sau:

- Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

- Trường hợp tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất nhỏ hơn hoặc bằng tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất thì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất =0.

(2) Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:

- Nếu đất là đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao không thu tiền hoặc nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người khác trong cùng điều kiện, thì:

- Nếu đất là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, thì:

Trong đó:

+ Giá đất thuê tính theo Bảng giá đất áp dụng cho trả tiền một lần.

+ Thời hạn sử dụng còn lại = Thời hạn thuê ban đầu – Thời gian đã sử dụng.

+ Thời gian không tròn năm tính theo tháng; từ 15 ngày trở lên tính tròn 1 tháng, dưới 15 ngày không tính.

- Nếu đất được cho thuê trả tiền thuê hằng năm, thì tiền đất trước khi chuyển mục đích bằng 0.

(3) Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:

- Trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất lâu dài:

+ Tiền đất được tính bằng tiền thuê đất trả một lần cho 70 năm đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp theo Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích.

- Trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm:

+ Tiền đất = 0.

+ Nếu đã trả trước tiền thuê đất (hoặc được khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng), thì phần tiền chưa sử dụng hết được quy đổi thành số tiền tương ứng tại thời điểm chuyển mục đích và được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp.

- Trường hợp giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần:

Trong đó:

+ Giá đất tính theo Bảng giá đất áp dụng cho thuê đất một lần.

+ Thời hạn sử dụng còn lại = Thời hạn ban đầu - Thời gian đã sử dụng.

+ Thời gian không tròn năm tính theo tháng; nếu lẻ tháng từ 15 ngày trở lên tính tròn 1 tháng, dưới 15 ngày không tính.

(4) Giá đất để tính tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP là giá đất quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 103/2024/NĐ-CP tính tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Muốn chuyển mục đích sử dụng đất, hộ gia đình phải tính tiền sử dụng đất thế nào? (Hình từ Internet)

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép là gì?

Căn cứ khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép như sau:

- Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;

- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

- Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;

- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;

- Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.

Phí chuyển đất nông nghiệp sang đất ở tăng thế nào sau sáp nhập tỉnh thành và thay đổi bảng giá đất hàng năm?

Chuyển đất nông nghiệp sang đất ở cần phải thực hiện các nghĩa vụ về tài chính, và những chi phí này căn cứ từ giá đất trong bảng giá đất. Căn cứ khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 về quy định điều chỉnh bảng giá đất hàng năm từ 1/1/2026 cụ thể như sau:

Điều 159. Bảng giá đất

[...]

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo.

Như vậy, từ 1/1/2026 bảng giá đất sẽ thay đổi hàng năm thay vì 5 năm/lần so với trước đây. Việc thay đổi bảng giá đất hàng năm có thể khiến phí chuyển đất nông nghiệp sang đất ở tại nhiều địa phương gia tăng, đặc biệt sau quá trình sáp nhập tỉnh thành khi giá đất chuẩn được điều chỉnh cho phù hợp với đơn vị hành chính mới. Căn cứ khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 về quy định Bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp sau đây:

Điều 159. Bảng giá đất

1. Bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp sau đây:

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm;

c) Tính thuế sử dụng đất;

d) Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;

đ) Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

[...]

Như vậy, từ ngày 1/1/2026 sẽ thực hiện thay đổi bảng giá đất hàng năm làm phí chuyển đất nông nghiệp sang đất ở cũng sẽ thay đổi tương ứng. Các khoản chi phí như tiền sử dụng đất, tiền thuế đất… đều được tính dựa trên giá đất trong bảng giá đất do tỉnh ban hành. Do đó, nếu giá đất trong bảng giá đất tăng, thì toàn bộ các khoản phí này cũng sẽ tăng theo, khiến chi phí chuyển đất nông nghiệp sang đất ở cũng tăng lên.

Tại các khu vực có sáp nhập tỉnh thành hoặc quy hoạch mới, giá đất trong bảng giá đất có thể được điều chỉnh tăng mạnh, ảnh hưởng trực tiếp đến các loại phí khi thực hiện các thủ tục về đất đai.