Mua đất nền dự án chưa được phép mở bán, có hủy bỏ hợp đồng được không?
Nội dung chính
Điều kiện mở bán đất nền dự án là gì?
Pháp luật hiện hành không quy định cụ thể như thế nào là đất nền dự án. Tuy nhiên, trên thực tế có thể hiểu đất nền dự án là những lô đất giữ nguyên hiện trạng tự nhiên, chưa chịu tác động xây dựng hoặc thay đổi đáng kể từ con người. Loại đất nằm trong khu vực quy hoạch của chủ đầu tư, đã được phê duyệt nhưng chưa triển khai xây dựng công trình nào, vẫn còn giữ nguyên trạng ban đầu.
Cần lưu ý, nếu lô đất đã được xây dựng nhà cửa hoặc các công trình khác, thì sẽ không còn được gọi là đất nền. Đất nền thường được sử dụng trong các dự án nhằm phát triển khu dân cư, khu thương mại hoặc khu đô thị mới.
Theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện bán đất nền dự án (chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản) bao gồm các điều kiện sau:
(1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
(2) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
(4) Trong thời hạn sử dụng đất;
(5) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Ngoài các điều kiện nêu trên thì việc mở bán đất nền dự án còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cụ thể:
(6) Dự án đất nền phải đáp ứng đủ điều kiện được kinh doanh như sau:
- Dự án đất nền phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Dự án đất nền phải phù hợp với quy hoạch được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị.
- Trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng dự án bất động sản thực hiện theo quy định của pháp luật về: quy hoạch, đầu tư, đất đai, xây dựng, nhà ở và pháp luật có liên quan.
- Tuân thủ giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng.
- Dự án đất nền phải được đầu tư xây dựng theo tiến độ, quy hoạch, thiết kế và trong thời hạn thực hiện dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
- Đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tiến độ dự án được chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về đầu tư;
- Bảo đảm cung cấp các dịch vụ cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải, xử lý nước thải; bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
- Việc bán đất đã có hạ tầng kỹ thuật phải phù hợp với mục tiêu đầu tư, nội dung của dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
(7) Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
(8) Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật.
(9) Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
(10) Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của chủ đầu tư dự án, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; trường hợp quyền sử dụng đất không đủ điều kiện được chuyển nhượng phải có văn bản trả lời và nêu rõ lý do.
(11) Đã được công khai thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Theo đó, sau khi đã đáp ứng đủ tất cả các điều kiện nêu trên thì đất nền dự án được phép mở bán theo quy định.
Mua đất nền dự án chưa được phép mở bán, có hủy bỏ hợp đồng được không? (Hình từ Internet)
Mua đất nền dự án chưa được phép mở bán, có hủy bỏ hợp đồng được không?
Ở tại nội dung trước, có thể hiểu đất nền chưa được phép mở bán là đất nền chưa đáp ứng đủ các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bán đất). Căn cứ tại khoản 1 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, kinh doanh bất động sản (bao gồm bán đất nền dự án) chưa đủ điều kiện được xác định là hành vi bị nghiêm cấm theo quy định.
Bên cạnh đó, Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rằng giao dịch dân sự có nội dung hoặc mục đích vi phạm điều cấm của luật sẽ bị coi là vô hiệu. "Điều cấm của luật" được hiểu là các quy định pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi cụ thể. Ngoài ra, khoản 1 Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015 cũng nêu rõ, các quy định về giao dịch dân sự vô hiệu tại Điều 123 sẽ được áp dụng tương tự đối với hợp đồng dân sự vô hiệu.
Vì mua bán đất nền dự án chưa đủ điều kiện được xác định là hành vi bị cấm theo quy định pháp luật nên hợp đồng mua bán đất nền dự án trong trường hợp này sẽ rơi vào trường hợp hợp đồng vô hiệu do có nội dung hoặc mục đích vi phạm điều cấm của luật theo quy định nêu trên.
Pháp luật hiện hành không quy định như thế nào là hủy bỏ hợp đồng, tuy nhiên có thể hiểu hủy bỏ hợp đồng là hình thức chấm dứt hiệu lực của hợp đồng đã được giao kết hợp pháp trước đó theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật. Và theo quy định tại Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015 quy định được phép hủy hợp đồng mà không cần bồi thường trong các trường hợp:
- Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
- Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
- Trường hợp khác do luật quy định.
Trong trường hợp này, hợp đồng mua bán đất nền dự án chưa được phép mở bán là một hợp đồng bất hợp pháp và bị vô hiệu ngay từ đầu. Do đó, hợp đồng này không thuộc phạm vi áp dụng các trường hợp hủy bỏ hợp đồng theo quy định pháp luật.
Như vậy, khi mua phải đất nền dự án chưa được phép mở bán, việc hủy bỏ hợp đồng sẽ không được thực hiện, bởi hợp đồng này đã rơi vào tình trạng vô hiệu ngay từ thời điểm giao kết. Điều này có nghĩa là giao dịch giữa người mua và chủ đầu tư không được pháp luật công nhận, dẫn đến không phát sinh quyền và nghĩa vụ pháp lý giữa các bên.
Chủ đầu tư bán đất nền dự án chưa được phép mở bán bị xử phạt như thế nào?
Theo quy định tại điểm a khoản 3, khoản 5 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, chủ đầu tư bán đất nền dự án mà đất nền đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định (không được phép mở bán) thì bị xử phạt như sau:
- Phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng;
- Hình thức xử phạt bổ sung: Đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 03 tháng đến 06 tháng đối với dự án đất nền có vi phạm.
Như vậy, chủ đầu tư bán đất nền dự án chưa được phép mở bán thì bị phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng và dự án đất nền bị đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 03 tháng đến 06 tháng.
Lưu ý: Mức phạt tiền này là mức phạt áp dụng đối với tổ chức, đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức căn cứ điểm c khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.