Định giá đất ở dựa trên các tiêu chí nào? Phương pháp định giá đất là gì?

Nội dung chính

Định giá đất ở khi Nhà nước giao đất ở phải đáp ứng các nguyên tắc nào?

Đất ở là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được sử dụng với mục đích làm nhà ở và các mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất, được định nghĩa tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

Theo khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024 thì khi thực hiện định giá đất ở thì việc định giá phải thực hiện theo các nguyên tắc sau: 

- Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường;

- Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất;

- Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch;

- Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất;

- Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư

Và theo điểm a khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai 2024 thì trường hợp đất ở được Nhà nước giao đất sẽ xác định thời điểm định giá là thời điểm Nhà nước ban hành quyết định giao đất, trừ trường hợp giao đất cho tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Định giá đất ở dựa trên các tiêu chí nào? Phương pháp định giá đất là gì?(Hình Internet)

Các tiêu chí để định giá đất ở là gì?

Căn cứ theo khoản 2 và khoản 3 Điều 158 Luật Đất đai 2024 khi định giá đất ở, các tiêu chí được áp dụng để định giá bao gồm:

- Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;

- Thời hạn sử dụng đất;

- Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất, bao gồm:

(1) Giá đất được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá;

(2) Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính;

(3) Giá đất thu thập qua điều tra, khảo sát đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất quy định tại mục (2), mục (3);

(4) Thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất.

- Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất;

- Quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất.

Như vậy, khi thực hiện việc định giá đối với đất ở thì các tiêu chí trên là căn cứ để định giá đất ở. Nếu một trong các tiêu chí có sự thay đổi thì sẽ ảnh hưởng đến giá đất ở sau khi định giá.

Các phương pháp định giá đất được áp dụng trong trường hợp nào và điều kiện ra sao?

Theo khoản 5 và khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024 thì có các phương pháp định giá đất và trường hợp áp dụng cũng như điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất như sau:

(1) Phương pháp so sánh:

- Thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá

- Áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá.

(2) Phương pháp thu nhập:

- Thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất.

- Áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá.

(3) Phương pháp thặng dư:

- Thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

- Áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án.

(4) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất:

- Thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường.

- Áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Lưu ý: Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác chưa được quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024 sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Như vậy, khi thực hiện định giá đất ở thì có việc định giá sẽ được thực hiện dựa trên những phương pháp định giá đất nêu trên, tùy theo trường hợp mà xác định phương pháp định giá đất cụ thể.