Tỉnh Hải Dương đưa ra chỉ tiêu khi áp dụng phương pháp định giá đất theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP

Nội dung chính

Tỉnh Hải Dương đưa ra chỉ tiêu khi áp dụng phương pháp định giá đất theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP  

Ngày 06 tháng 12 năm 2024, UBND tỉnh Hải Dương ban hành Quyết định 52/2024/QĐ-UBND Quy định một số chỉ tiêu cụ thể khi áp dụng phương pháp định giá đất theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ trên địa bàn tỉnh Hải Dương.

Quy định về một số chỉ tiêu cụ thể khi áp dụng phương pháp định giá đất theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP trên địa bàn tỉnh Hải Dương ban hành kèm theo Quyết định 52/2024/QĐ-UBND quy định chi tiết một số nội dung được giao thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh Hải Dương về giá đất theo quy định tại điểm đ khoản 2 và điểm đ khoản 3 Điều 6 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, khoản 3 Điều 8 Nghị định 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất.

Theo Quy định ban hành kèm theo Quyết định 52/2024/QĐ-UBND quy định về các vấn đề sau:

- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảh hưởng đến giá đất phi nông nghiệp (Điều 3 Quy định ban hành kèm theo Quyết định 52/2024/QĐ-UBND);

- Tỷ lệ lấp đầy, tỷ lệ bán hàng, thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng để ước tính tổng doanh thu phát triển của khu đất, thửa đất khi áp dụng phương pháp thặng dư (Điều 4 Quy định ban hành kèm theo Quyết định 52/2024/QĐ-UBND);

-  Tỷ lệ % để xác định chi phí kinh doanh; tỷ lệ % để xác định chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh; thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng để ước tính tổng chi phí phát triển của khu đất, thửa đất khi áp dụng phương pháp thặng dư (Điều 5 Quy định ban hành kèm theo Quyết định 52/2024/QĐ-UBND).

Tỉnh Hải Dương đưa ra chỉ tiêu khi áp dụng phương pháp định giá đất theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP (Hình từ internet)

Công thức xác định hệ số điều chỉnh giá đất được tính như thế nào?

Căn cứ tại điểm d khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định công thức xác định hệ số điều chỉnh giá đất được quy định tại cụ thể như sau:

Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất

...

5. Các phương pháp định giá đất bao gồm:

...

c) Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

d) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường;

đ) Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác chưa được quy định tại các điểm a, b, c và d khoản này sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

....

Theo đó, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường.

Cụ thể, công thức xác định hệ số điều chỉnh giá đất được xác định như sau:

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng trong trường hợp nào?

Căn cứ tại điểm d khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất như sau:

Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất

...

6. Trường hợp và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất được quy định như sau:

a) Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá;

b) Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;

c) Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án;

d) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

...

Theo đó, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp:

- Thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau;

- Có cùng mục đích sử dụng;

- Đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Quyết định 52/2024/QĐ-UBND có hiệu lực kể từ ngày 16 tháng 12 năm 2024.