Điều kiện áp dụng để định giá đất cụ thể hiện nay là gì? Các trường hợp nào có thể áp dụng giá đất cụ thể?

Nội dung chính

Điều kiện áp dụng để định giá đất cụ thể hiện nay là gì?

Căn cứ theo khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định về trường hợp và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất được quy định như sau:

- Phương pháp so sánh: Áp dụng khi có ít nhất 3 thửa đất cùng mục đích sử dụng, tương đồng về các yếu tố ảnh hưởng đến giá và đã chuyển nhượng trên

thị trường.

- Phương pháp thu nhập: Dùng cho thửa đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng có thể xác định được thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất.

- Phương pháp thặng dư: Dùng cho thửa đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng hai phương pháp trên nhưng có thể ước tính tổng doanh thu và chi phí phát triển.

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Áp dụng để định giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi nhiều thửa đất liền kề, có cùng mục đích sử dụng và đã có giá trong bảng giá đất nhưng không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh.

Điều kiện áp dụng để định giá đất hiện nay là gì? Các trường hợp nào có thể áp dụng giá đất? (Hình từ Internet)

Quy định về việc quyết định giá đất cụ thể đã được thay đổi như thế nào?

Căn cứ theo quy định tại Điều 135 Nghị định 71/2024/NĐ-CP về các quy định mới trong việc xác định giá đất cụ thể như sau:

Quyết định giá đất cụ thể

1. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai tổ chức thực hiện tiếp thu, giải trình, chỉnh sửa, hoàn thiện phương án giá đất.

2. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể. Hồ sơ phương án giá đất trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể gồm:

a) Tờ trình về phương án giá đất của cơ quan có chức năng quản lý đất đai;

b) Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, Chứng thư định giá đất;

c) Văn bản thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể;
d) Biên bản cuộc họp Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể;
đ) Báo cáo tiếp thu, chỉnh sửa, hoàn thiện phương án giá đất theo văn bản thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể.
3. Trường hợp giá đất cụ thể được áp dụng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai cung cấp phương án giá đất đã được tiếp thu hoàn thiện theo quy định tại khoản 1 Điều này cho đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để đưa vào phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
4. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm lưu trữ và cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai toàn bộ kết quả định giá đất cụ thể tại địa phương. Hồ sơ định giá đất cụ thể được lưu giữ ít nhất là mười năm, kể từ ngày có quyết định có phê duyệt giá đất cụ thể của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
5. Cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể chịu trách nhiệm về áp dụng nguyên tắc, phương pháp định giá đất, trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể đã được quy định tại Nghị định này; không chịu trách nhiệm về các nội dung khác đã được cơ quan, người có thẩm quyền thẩm định, chấp thuận, quyết định, phê duyệt hoặc giải quyết trước đó.

Theo đó, cơ quan quản lý đất đai tổ chức tiếp thu, giải trình và hoàn thiện phương án giá đất, sau đó trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân quyết định. Hồ sơ gồm tờ trình, báo cáo thuyết minh, chứng thư định giá, văn bản thẩm định và biên bản họp Hội đồng thẩm định. Nếu giá đất được sử dụng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, cơ quan quản lý phải cung cấp phương án giá đã hoàn thiện cho đơn vị thực hiện bồi thường. Ngoài ra, cơ quan này còn có trách nhiệm lưu trữ kết quả định giá trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai trong ít nhất 10 năm. Các cơ quan, tổ chức và cá nhân có thẩm quyền phải chịu trách nhiệm về việc áp dụng nguyên tắc và quy trình xác định giá đất.

Trong khi với quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP thì dựa vào nguyên tắc định giá đất theo Điều 112 của Luật Đất đai 2024, các phương pháp định giá quy định tại Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định, cùng với việc tổng hợp và phân tích thông tin về thửa đất và giá đất thị trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định giá đất cụ thể.

Các trường hợp nào có thể áp dụng giá đất cụ thể?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024 về các trường hợp Nhà nước quy định áp dụng giá đất như sau:

Giá đất cụ thể được áp dụng cho các trường hợp sau đây:

a) Tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập thực hiện dự án có sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;

b) Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, trừ trường hợp thông qua đấu giá quyền sử dụng đất;

c) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa;

d) Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp quy định tại điểm i khoản 1 Điều 159 của Luật này;

đ) Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết; cho phép chuyển hình thức sử dụng đất;

e) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Như vậy, giá đất cụ thể áp dụng cho các trường hợp: Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền không qua đấu giá hoặc đấu thầu; tính tiền thuê đất khi cho thuê thu một lần cho cả thời gian thuê; xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; tính giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi giao hoặc cho thuê đất; tính tiền sử dụng và thuê đất khi gia hạn, điều chỉnh thời hạn sử dụng, hoặc chuyển hình thức sử dụng đất và tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.