Đất đang có tranh chấp có bán cho người khác được không? Lỡ mua đất đang có tranh chấp phải làm sao?

Nội dung chính

Đất đang có tranh chấp là gì?

Theo quy định tại Điều 3 Luật Đất đai 2024 thì đất đang có tranh chấp là thửa đất có tranh chấp đất đai mà đang trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Đất đang có tranh chấp có bán cho người khác được không?

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định về điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Theo đó, nếu đất đang có tranh chấp và chưa được các cơ quan có thẩm quyền giải quyết thì thuộc trường hợp không được thực hiện chuyển nhượng.

Đất đang có tranh chấp có bán cho người khác được không? Lỡ mua đất đang có tranh chấp phải làm sao? (Hình ảnh từ internet)

Lỡ mua đất đang có tranh chấp phải làm sao?

Tranh chấp về đất đai rất dễ dẫn đến xung đột. Vì vậy, việc giải quyết thông qua đàm phán và thương lượng luôn được ưu tiên hàng đầu. Tuy nhiên, nếu các bên không thể đạt được sự đồng thuận, người lỡ mua đất đang có tranh chấp nếu không đòi lại được số tiền mình đã bỏ ra để mua đất, có thể nộp đơn khởi kiện lên Tòa án để được giải quyết. Quy trình tiến hành theo các bước sau đây:

Bước 1: Nộp đơn khởi kiện:

Tòa án có thẩm quyền:

Căn cứ vào Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ đối với các vụ án dân sự như sau:

Thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ

a) Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các Điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;

b) Các đương sự có quyền tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;

c) Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.

Trường hợp tranh chấp đất đai thì thẩm quyền giải quyết thuộc về toà án có thẩm quyền tại nơi có bất động sản.

Theo quy định tại khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 và Điều 35 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, tranh chấp về đất đai sẽ được Tòa án giải quyết. Cụ thể:

Thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện

1. Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp sau đây:

a) Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 26 và Điều 28 của Bộ luật này, trừ tranh chấp quy định tại khoản 7 Điều 26 của Bộ luật này;...

Như vậy:

Các vụ tranh chấp đất đai thông thường sẽ do Tòa án nhân dân cấp huyện thụ lý và giải quyết theo thủ tục sơ thẩm.

Đối với các vụ tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài, chẳng hạn như tài sản tranh chấp nằm ở nước ngoài hoặc một trong các bên tranh chấp có quốc tịch nước ngoài, thì Tòa án nhân dân cấp tỉnh sẽ có thẩm quyền giải quyết theo Điều 37 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Theo quy định tại Điều 190 Bộ Luật tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện cần gửi đơn kiện cùng các tài liệu, chứng cứ liên quan đến vụ việc tranh chấp đất đai đến Toà án có thẩm quyền theo các phương thức sau:

 Gửi đơn khởi kiện đến Tòa án

a) Nộp trực tiếp tại Tòa án;

b) Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;

c) Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có)....

Bước 2: Sau khi nhận được đơn khởi kiện, Tòa án sẽ xem xét và quyết định thụ lý vụ án.

Nếu đủ điều kiện, Trong thời hạn 05 ngày làm việc Tòa án sẽ ra quyết định thụ lý vụ án theo quy định tại khoản 3 Điều 191 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015

Căn cứ theo quy định tại Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, thì Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Biên lai nộp tạm ứng án phí tuân theo khoản 1 Điều 17 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 và Điều 146 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Bước 3: Tiến hành tố tụng:

Giai đoạn chuẩn bị xét xử: Theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định thời hạn chuẩn bị xét xử các loại vụ án (trừ các vụ án được xét xử theo thủ tục rút gọn hoặc vụ án có yếu tố nước ngoài) từ 01 tháng đến 04 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án.

Giai đoạn xét xử sơ thẩm:

Thành phần tham gia phiên tòa được quy định từ Điều 227 đến Điều 232 tại Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, gồm: Đương sự, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan; Người đại diện của đương sự; Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự; Người làm chứng; Người giám định và Người phiên dịch, Kiểm sát viên.

Sau khi xét xử sơ thẩm vụ án, trường hợp các bên đương sự không đồng ý với bản án mà Tòa án cấp sơ thẩm đã tuyên thì có quyền nộp đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét lại nội dung bản án.

Thời hạn các bên kháng cáo là 15 ngày kể từ ngày tuyên án, trường hợp đương sự vắng mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời gian 15 ngày được tính từ ngày họ nhận được bản án hoặc bản án được tuyên án theo quy định tại Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Nếu quá thời hạn 15 ngày các đương sự không kháng cáo thì bản án sơ thẩm có hiệu lực pháp luật, Tòa án không giải quyết kháng cáo thì các đương sự phải nộp đơn kháng nghị đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền để được giải quyết theo thủ tục Giám đốc thẩm.