Đất đang có tranh chấp có được xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ không?

Nội dung chính

Đất đang có tranh chấp có được xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ không?

Theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2024 thì đất đang có tranh chấp được hiểu là thửa đất có tranh chấp đất đai mà đang trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Căn cứ Điều 93 Luật Xây dựng 2014 quy định điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:

- Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành (được sửa đổi bởi điểm b khoản 1 Điều 39 Luật Kiến trúc 2019 và khoản 32 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020);

- Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

- Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 Luật Xây dựng 2014;

- Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 (khoản 4 được sửa đổi bởi khoản 35 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020) và Điều 97 Luật Xây dựng 2014.

Ngoài ra, việc cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện nêu trên và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. (khoản 2 Điều 93 Luật Xây dựng 2014)

Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn. (khoản 3 Điều 93 Luật Xây dựng 2014)

Từ những quy định trên, việc cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ không bị hạn chế nếu đất đang có tranh chấp.

Lưu ý: Theo khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định có một số trường hợp được miễn giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ thì không phải xin giấy phép.

Đất đang có tranh chấp có được xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ không? (Hình từ Internet)

Đất đang có tranh chấp có được xây nhà ở riêng lẻ không?

Theo nội dung phân tích trước đó, nếu đáp ứng đủ các điều kiện cấp giấy phép xây dựng thì người dân sẽ được cấp phép mà không phân biệt đất đang có tranh chấp hay không. 

Tuy nhiên, theo Điều 122 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định biện pháp “cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp” được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi tháo gỡ, lắp ghép, xây dựng thêm hoặc có hành vi khác làm thay đổi hiện trạng tài sản đó.

Theo quy định này, nếu có căn cứ cho thấy hành vi người đang chiếm hữu hoặc quản lý đất đang có tranh chấp xây dựng thêm làm thay đổi hiện trạng của đất đó thì sẽ áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời là cấm thay đổi hiện trạng. Nói ngắn gọn hơn, đất đang có tranh chấp nhưng bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm thay đổi hiện trạng của đất thì không thể xây dựng kể cả xây nhà ở riêng lẻ.

Nếu vẫn cố tình xây nhà ở riêng lẻ trên đất đang có tranh chấp thì bị xử phạt thế nào?

Trường hợp không bị áp dụng biện pháp cấm thay đổi hiện trạng tài sản thì có thể xây nhà ở riêng lẻ trên phần đất đang có tranh chấp khi được cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng. 

Tuy nhiên nếu người dân vẫn cố tình xây nhà ở riêng lẻ trên đất đang có tranh chấp và không được cấp phép mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng thì có thể bị xử phạt theo điểm a, điểm b khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP (i):

+ Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;

+ Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

(ii) Nếu tiếp tục thực hiện hành vi vi phạm sau khi đã bị lập biên bản vi phạm hành chính (trước khi ban hành quyết định xử phạt) dù người có thẩm quyền đã yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm thì mức phạt từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng; (điểm a khoản 13 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP)

(iii) Nếu đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà tái phạm nhưng không bị truy cứu trách nhiệm hình sự thì mức phạt từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng. (điểm a khoản 14 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP)

* Hình thức xử phạt bổ sung đối với hành vi quy định tại (ii) và (iii):

- Tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 03 tháng đến 06 tháng (nếu có);

- Tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính đối với hành vi vi phạm.

Ngoài bị phạt tiền thì người thực hiện hành vi vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả:

+ Phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm với các hành vi quy định tại (i) mà hành vi vi phạm đã kết thúc và hành vi quy định tại (ii), (iii).

+ Đối với hành vi quy định tại (i) mà đang thi công xây dựng thì ngoài việc bị phạt tiền theo quy định còn phải tuân theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.