Đất bãi sông có được xây nhà không?
Nội dung chính
Đất bãi sông là gì?
Căn cứ khoản 18 Điều 3 Luật Đê điều 2006 giải thích bãi sông là vùng đất có phạm vi từ biên ngoài hành lang bảo vệ đê điều trở ra đến bờ sông. Và theo khoản 1 Điều 191 Luật Đất đai 2024 quy định đất bãi bồi ven sông, ven biển bao gồm đất bãi sông, đất bãi nổi, cù lao trên sông, đất bãi bồi ven biển và đất bãi nổi, cù lao trên biển.
Do đó, có thể hiểu đất bãi sông là phần đất nằm dọc hai bên bờ sông, được hình thành do quá trình bồi đắp phù sa tự nhiên. Loại đất này thường rất màu mỡ, thuận lợi cho nông nghiệp, nhưng dễ gặp rủi ro về lũ lụt và xói mòn.
Đất bãi sông có được xây nhà và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? (Hình từ Internet)
Đất bãi sông có được xây nhà không?
Căn cứ Điều 5 Luật Đất đai 2024 về nguyên tắc sử dụng đất thì người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích đã được phân loại, quy hoạch. Theo Điều 9 Luật Đất đai 2024 thì đất đai được chia thành ba nhóm chính dựa trên mục đích sử dụng: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Trong đó, đất ở (hay còn gọi là đất thổ cư) thuộc nhóm đất phi nông nghiệp và là loại đất được phép xây dựng nhà ở.
Còn đối với đất bãi sông thì khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2024 quy định Nhà nước có trách nhiệm lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để đưa đất bãi bồi ven sông, ven biển vào sử dụng. Có thể thấy hiện nay pháp luật không quy định rõ đất bãi sông thuộc nhóm đất nào, có chức năng sử dụng đất là đất ở hay không.
Về cơ bản thì đất bãi sông có thể được xếp vào nhóm đất nông nghiệp và không được phép xây dựng nhà. Tuy nhiên, có một số trường hợp đặc biệt đất bãi sông vẫn được xác định là đất ở, cụ thể:
+ Nếu đất bãi sông đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) khi chứng minh được nguồn gốc của thửa đất là đất ở hoặc trong cùng thửa đất có đất ở thì người sử dụng đất vẫn có quyền được xây nhà.
+ Nếu đất bãi sông chưa phải là đất ở, người sử dụng đất có thể xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở với điều kiện thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý theo khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024. Thủ tục này cần sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và phải bảo bảo phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương.
Ngoài ra, căn cứ khoản 2 Điều 17 Luật Thủ đô 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025, trong đó có quy định trên bãi sông (sông Hồng và sông Đuống) được phép tồn tại một số khu vực dân cư hiện hữu và được phép xây dựng mới công trình, nhà ở với tỷ lệ thích hợp theo quy hoạch phòng, chống lũ của tuyến sông có đê và quy hoạch khác có liên quan; các khu vực bãi sông, bãi nổi còn lại được phép xây dựng các công trình dành cho không gian công cộng, công trình phục vụ mục đích công cộng nhưng không tôn cao bãi sông, bãi nổi để đảm bảo yêu cầu không làm cản trở dòng chảy.
Tóm lại, đất bãi sông có thể được xây dựng nhà nếu đã chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở hoặc đã được cấp sổ đỏ với mục đích là đất ở. Việc xây nhà trên đất bãi sông cần tuân thủ các quy định pháp luật để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch địa phương.
Có thể xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất bãi sông không?
Theo Điều 137, Điều 138 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất bãi sông có thể xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) nếu rơi vào một trong các trường hợp sau đây:
(i) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất: Nếu người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất thì có thể tiến hành xin cấp Sổ đỏ và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
(ii) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền:
Hộ gia đình, cá nhân có thể được cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng được các điều kiện sau:
- Đang sử dụng đất ổn định mà không có một trong các giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất;
- Không thuộc trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai trước 01/7/2014 quy định tại Điều 139 Luật Đất đai 2024;
- Không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền quy định tại Điều 140 Luật Đất đai 2024;
- Nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp;
- Thuộc một trong 03 mốc thời gian được xét cấp Sổ đỏ:
+ Đất được sử dụng trước ngày 18/12/1980.
+ Đất được sử dụng từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993.
+ Đất được sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014.