Có được xây nhà ở trên đất nông nghiệp nếu chưa chuyển mục đích sử dụng đất không?

Nội dung chính

Đất nông nghiệp là gì? Có được xây nhà ở trên đất nông nghiệp nếu chưa chuyển mục đích sử dụng đất không? 

Đất nông nghiệp là loại đất được sử dụng chủ yếu để phục vụ các hoạt động sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp và thủy sản. Theo Điều 9 Luật Đất đai 2024, đất nông nghiệp được phân thành các nhóm như: đất trồng cây hằng năm (đất trồng lúa và các loại cây hằng năm khác), đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp (gồm rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất), đất nuôi trồng thủy sản, đất chăn nuôi tập trung, đất làm muối và các loại đất nông nghiệp khác.

Theo khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất nông nghiệp có trách nhiệm sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, tuân thủ quy định về độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng dưới lòng đất, đồng thời phải tuân thủ các quy định pháp luật liên quan.

Đồng thời tại khoản 1 điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định đất ở là đất làm nhà ở và các mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất.

Như vậy, nếu đất của bạn là đất nông nghiệp và chưa thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì bạn không được phép xây nhà trên đất đó. Việc xây dựng nhà trên đất nông nghiệp mà không thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ vi phạm quy định pháp luật về đất đai. Trường hợp này để xây dựng nhà hợp pháp, bạn cần làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở trước khi tiến hành xây dựng.

Xây dựng nhà trên đất nông nghiệp ( Hình từ Internet)

Điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở?

Điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở được quy định tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024. Cụ thể, việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở, cũng như chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở, phải tuân theo quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị.

Tóm lại, để chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất phải đảm bảo rằng khu đất của mình thuộc diện quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền. Việc chuyển mục đích sử dụng đất chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về quy hoạch sử dụng đất theo quy định.

Trình tự, hồ sơ thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở

Theo quy định tại khoản 2, khoản 4 và khoản 5 Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, trình tự thủ tục người xin chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Người sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ: 

Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (Mẫu số 02c).

Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Trình tự thủ tục

Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã.

Bước 2: Thẩm định hồ sơ

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai giao Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất.

+ Trường hợp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ: Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin cơ sở dữ liệu đất đai và lập trích lục bản đồ địa chính thửa đất.

+ Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ: Cơ quan hướng dẫn bổ sung trích đo địa chính thửa đất đối với khu vực chưa có bản đồ địa chính hoặc yêu cầu người sử dụng đất hoàn thiện hồ sơ nếu chưa đầy đủ.

Bước 3: Hoàn thiện và trình duyệt hồ sơ

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai hoàn thiện hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Hồ sơ gồm: 

Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (Mẫu số 02c).

Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất, tờ trình theo Mẫu số 03. 

Dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Mẫu số 04c.

Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và gửi cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai để tổ chức việc xác định giá đất cụ thể.

Bước 4: Nộp tiền sử dụng đất 

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai tổ chức việc xác định giá đất cụ thể, trình cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể. Cơ quan có thẩm quyền xem xét ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể.

Cơ quan thuế xác định tiền sử dụng đất, ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất gửi cho người sử dụng đất. Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Cơ quan thuế xác nhận hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất, gửi thông báo kết quả cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.

Bước 5: Cấp Giấy chứng nhận và hoàn tất thủ tục

Cơ quan quản lý đất đai trình cấp có thẩm quyền ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mục đích sử dụng mới. Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính.