Có được thay đổi các nội dung trong hợp đồng kinh doanh bất động sản không?

Nội dung chính

Có được thay đổi các nội dung trong hợp đồng kinh doanh bất động sản không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 12 Nghị định 96/2024/NĐ-CP về các nguyên tắc khi doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ký kết hợp đồng cần phải tuân thủ:

Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản

…

3. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi xác lập, ký kết, thực hiện hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản phải tuân thủ các nguyên tắc sau đây:

a) Được sử dụng hợp đồng kinh doanh bất động sản để ký kết sau khi đã thực hiện công khai theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản;

b) Tuân thủ, chấp hành hoạt động kiểm tra, giám sát của cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất động sản trong việc thực hiện các quy định, nguyên tắc về việc thực hiện công khai, sử dụng, xác lập, ký kết, thực hiện hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

c) Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nghĩa vụ tuân thủ đúng, không được thay đổi các nội dung có trong các hợp đồng trong kinh doanh bất động sản được ban hành kèm theo mẫu tại các Phụ lục quy định tại khoản 2 Điều này. Trường hợp trong các hợp đồng mẫu có nội dung để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được bổ sung nội dung thì việc bổ sung nội dung hợp đồng phải bảo đảm tuân thủ nguyên tắc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, không làm thay đổi hoặc trái với các nội dung đã có trong hợp đồng mẫu;

d) Trường hợp có sửa đổi, bổ sung nội dung hợp đồng kinh doanh bất động sản đã công khai thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm đồng thời công khai hợp đồng đã sửa đổi, bổ sung theo quy định tại Điều 4 Nghị định này trước khi sử dụng để ký kết hợp đồng;

đ) Trong trường hợp hợp đồng kinh doanh bất động sản được doanh nghiệp sử dụng để ký kết với các khách hàng có nội dung không đúng với nội dung của hợp đồng mẫu, không đúng với hợp đồng mẫu đã thực hiện công khai theo quy định tại Nghị định này, không tuân thủ đúng các nguyên tắc quy định tại khoản 3 Điều này thì bị xử lý vi phạm theo quy định của pháp luật có liên quan và có trách nhiệm bồi thường các thiệt hại phát sinh đối với các khách hàng đã ký hợp đồng do các vi phạm của mình. Nếu có tranh chấp thì các bên liên quan căn cứ theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật có liên quan để giải quyết.

...

Như vậy, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nghĩa vụ tuân thủ đúng, không được thay đổi các nội dung có trong các hợp đồng trong kinh doanh bất động sản. Nếu hợp đồng mẫu có nội dung để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được bổ sung nội dung thì phải đảm bảo không vi phạm luật, đạo đức xã hội, và không làm thay đổi các nội dung đã có trong hợp đồng mẫu.

Có được thay đổi các nội dung trong hợp đồng kinh doanh bất động sản không? (Hình từ Internet)

Hợp đồng kinh doanh bất động sản có bao nhiêu loại?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì hợp đồng kinh doanh bất động sản có 11 loại khác nhau. Cụ thể bao gồm:

- Hợp đồng chuyển nhượng hoặc thuê mua nhà ở;

- Hợp đồng thuê nhà ở;

- Hợp đồng mua bán hoặc thuê mua công trình xây dựng, hoặc diện tích sàn trong công trình phục vụ cho mục đích du lịch, lưu trú;

- Hợp đồng thuê công trình xây dựng, hoặc diện tích sàn trong công trình phục vụ cho mục đích du lịch, lưu trú;

- Hợp đồng mua bán hoặc thuê mua công trình xây dựng, hoặc diện tích sàn trong công trình phục vụ cho mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp, hoặc hỗn hợp;

- Hợp đồng thuê công trình xây dựng, hoặc diện tích sàn trong công trình phục vụ cho mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp, hoặc hỗn hợp;

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật trong các dự án bất động sản;

- Hợp đồng cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật trong các dự án bất động sản;

- Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản;

- Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản;

- Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc công trình xây dựng.

Trình tự chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản diễn ra như thế nào?

Thủ tục, trình tự chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản diễn ra theo quy định tại khoản 2 Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP như sau:

(1) Lập hợp đồng chuyển nhượng:

- Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng sẽ cùng nhau lập hợp đồng chuyển nhượng theo mẫu có sẵn tại Phụ lục XI của Nghị định 96/2024/NĐ-CP.

- Hợp đồng chuyển nhượng phải được lập thành 8 bản, trong đó:

+ 2 bản lưu tại chủ đầu tư dự án;

+ 1 bản nộp cho cơ quan thuế;

+ 1 bản nộp cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận;

+ 2 bản lưu tại bên chuyển nhượng;

+ 2 bản lưu tại bên nhận chuyển nhượng.

- Nếu hợp đồng được công chứng, cần có thêm 1 bản lưu tại tổ chức công chứng.

- Một trong các bên sẽ nộp hồ sơ yêu cầu công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố nơi có bất động sản. Hồ sơ công chứng bao gồm:

+ Bản chính hợp đồng chuyển nhượng;

+ Bản chính hợp đồng đã ký với chủ đầu tư, và nếu chỉ chuyển nhượng một số nhà ở hoặc công trình, cần nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục thể hiện các nhà ở, công trình đó;

+ Giấy tờ chứng minh số tiền đã nộp cho chủ đầu tư;

+ Biên bản bàn giao nhà ở hoặc công trình (nếu có) và các giấy tờ khác theo yêu cầu của pháp luật.

- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không bắt buộc phải công chứng hợp đồng, trừ khi các bên có yêu cầu.

(2) Nộp thuế, phí, lệ phí:

Sau khi công chứng (nếu có), các bên cần hoàn thành nghĩa vụ thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật.

(3) Xác nhận của chủ đầu tư:

- Sau khi hoàn tất việc nộp thuế và các lệ phí, một trong các bên nộp hồ sơ cho chủ đầu tư để yêu cầu xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ bao gồm:

+ 8 bản chính hợp đồng chuyển nhượng kèm theo bản chính hợp đồng;

+ Nếu chuyển nhượng một phần nhà ở, công trình, phải có bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng thể hiện phần chuyển nhượng;

+ Giấy tờ chứng minh đã nộp thuế hoặc được miễn, giảm thuế.

- Chủ đầu tư có trách nhiệm kiểm tra và xác nhận hợp đồng chuyển nhượng trong vòng 5 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đầy đủ hồ sơ. Chủ đầu tư không được thu bất kỳ khoản phí nào khi xác nhận hợp đồng. Sau khi xác nhận, chủ đầu tư giữ lại 2 bản hợp đồng và trả lại 6 bản còn lại cho các bên.

- Kể từ khi chủ đầu tư xác nhận hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua với chủ đầu tư theo hợp đồng gốc và hợp đồng chuyển nhượng.

(4) Cấp Giấy chứng nhận:

- Khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi, thủ tục vẫn như trên và bên chuyển nhượng phải nộp hồ sơ của các lần chuyển nhượng trước đó.

- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.