Hợp đồng kinh doanh bất động sản có bắt buộc công chứng không? Nội dung của hợp động kinh doanh bất động sản có những gì?
Nội dung chính
Hợp đồng kinh doanh bất động sản có bắt buộc công chứng không?
Căn cứ theo khoản 4, khoản 5 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định:
Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
...
4. Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
5. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.
...
Như vậy, căn cứ vào quy định trên, hợp đồng kinh doanh bất động sản hoặc hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực nếu ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, hợp đồng này có thể được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên liên quan. Bên cạnh đó, cần lưu ý các loại hợp đồng liên quan đến mua bán, thuê mua nhà ở và công trình xây dựng giữa các cá nhân thì bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo tính hợp pháp.
Hợp đồng kinh doanh bất động sản có bắt buộc công chứng không? (Hình từ internet)
Nội dung của hợp đồng kinh doanh bất động sản gồm những gì?
Theo Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì nội dung của hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:
- Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:
+ Tên, địa chỉ của các bên;
+ Các thông tin về bất động sản;
+ Giá bán, cho thuê, cho thuê mua;
+ Phương thức và thời hạn thanh toán;
+ Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;
+ Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;
+ Bảo hành;
+ Quyền, nghĩa vụ của các bên;
+ Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
+ Phạt vi phạm hợp đồng;
+ Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;
+ Phương thức giải quyết tranh chấp;
+ Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
- Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải có các nội dung chính sau đây:
+ Tên, địa chỉ của các bên;
+ Các thông tin về loại đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng thửa đất, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
+ Thời hạn sử dụng đất; giá chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, bao gồm tài sản gắn liền với đất (nếu có);
+ Phương thức và thời hạn thanh toán;
+ Thời hạn bàn giao đất và hồ sơ kèm theo;
+ Quyền, nghĩa vụ của các bên;
+ Quyền của bên thứ ba đối với thửa đất (nếu có);
+ Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
+ Phạt vi phạm hợp đồng;
+ Giải quyết hậu quả khi hợp đồng hết hạn đối với trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
+ Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;
+ Phương thức giải quyết tranh chấp;
+ Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
- Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải có các nội dung chính sau đây:
+ Tên, địa chỉ của các bên;
+ Thông tin cơ bản của dự án đã được phê duyệt;
+ Thông tin chi tiết về toàn bộ dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng;
+ Giá chuyển nhượng;
+ Phương thức và thời hạn thanh toán;
+ Thời hạn bàn giao toàn bộ hoặc một phần dự án và hồ sơ kèm theo;
+ Quyền, nghĩa vụ của các bên;
+ Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất;
+ Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
+ Phạt vi phạm hợp đồng;
+ Các trường hợp chấm dứt hợp đồng và biện pháp xử lý;
+ Phương thức giải quyết tranh chấp;
+ Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
- Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải có các nội dung chính sau đây:
+ Tên, địa chỉ của các bên;
+ Đối tượng và nội dung dịch vụ;
+ Yêu cầu và kết quả dịch vụ;
+ Thời hạn thực hiện dịch vụ;
+ Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ;
+ Phương thức và thời hạn thanh toán;
+ Quyền, nghĩa vụ của các bên;
+ Phương thức giải quyết tranh chấp;
+ Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Hợp đồng kinh doanh bất động sản không đầy đủ các nội dung chính bị phạt tiền bao nhiêu?
Mức xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi lập hợp đồng kinh doanh bất động sản không đầy đủ các nội dung chính theo quy định được quy định tại điểm c khoản 1, điểm b khoản 6 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP như sau:
Vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản
1. Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
...
b) Không công khai, công khai không đầy đủ hoặc không đúng các nội dung về dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định;
c) Hợp đồng kinh doanh bất động sản không được lập thành văn bản hoặc lập hợp đồng kinh doanh bất động sản không đầy đủ các nội dung chính theo quy định hoặc trái quy định của pháp luật;
d) Không cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng hoặc việc sử dụng tiền ứng trước khi có yêu cầu; không cho phép bên mua, bên thuê mua được kiểm tra thực tế tiến độ thi công, chất lượng công trình theo quy định;
...
6. Biện pháp khắc phục hậu quả:
...
b) Buộc lập hợp đồng theo đúng quy định với hành vi quy định tại điểm c khoản 1 Điều này;
...
Theo điểm c khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về mức phạt tiền như sau:
Hình thức xử phạt, mức phạt tiền tối đa, biện pháp khắc phục hậu quả và thẩm quyền xử phạt
...
3. Trong Nghị định này, mức phạt tiền tối đa được quy định như sau:
...
c) Mức phạt tiền quy định tại Nghị định này là mức phạt áp dụng đối với tổ chức (trừ mức phạt quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản 1 Điều 24; điểm a, điểm b, điểm c khoản 1 Điều 59, điểm a khoản 3 Điều 64, Điều 65, khoản 1 (trừ điểm e) Điều 70 Nghị định này là mức phạt đối với cá nhân). Đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức.
...
Theo đó, lập hợp đồng kinh doanh bất động sản không đầy đủ các nội dung chính theo quy định thì có thể bị xử phạt vi phạm hành chính với mức phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với tổ chức, và từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với cá nhân.
Đồng thời tổ chức/cá nhân vi phạm còn bị buộc lập hợp đồng theo đúng quy định.