Có được tách thửa đối với đất trồng lúa không?

Nội dung chính

Có được tách thửa đối với đất trồng lúa không?

Theo khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai 2024, đất trồng lúa thuộc nhóm đất nông nghiệp. Theo đó, tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 112/2024/NĐ-CP, đất trồng lúa là đất trồng từ một vụ lúa trở lên hoặc trồng lúa kết hợp với các mục đích sử dụng đất khác được pháp luật cho phép nhưng trồng lúa là chính, đất trồng lúa bao gồm đất chuyên trồng lúa và đất trồng lúa còn lại. Cụ thể:

+ Đất chuyên trồng lúa là đất trồng hai vụ lúa nước trở lên trong năm;

+ Đất trồng lúa còn lại là đất trồng một vụ lúa nước trong năm và đất trồng lúa nương.

Pháp luật hiện hành không có quy định giải thích cụ thể như thế nào là "tách thửa đất trồng lúa". Tuy nhiên, thực tế có thể hiểu tách thửa đất trồng lúa là thủ tục phân chia quyền sử dụng đất trồng lúa thành nhiều thửa đất trồng lúa khác nhau. Khi đó, từ một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trồng lúa (sổ đỏ) sẽ được tách thành hai hay nhiều Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trồng lúa khác nhau.

Hiện nay, pháp luật không có quy định cấm người sử dụng đất nông nghiệp (trong đó có đất trồng lúa) tách thửa đất để chuyển nhượng, tặng cho,… mà chỉ quy định về các điều kiện để được tách thửa đất nói chung. Các điều kiện tách thửa được quy định trực tiếp tại khoản 1 và khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024, cụ thể bao gồm các điều kiện sau:

- Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

- Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất đất;

- Việc tách thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

- Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;

- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;

- Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.

Như vậy, đất trồng lúa vẫn được tách thửa nếu đáp ứng đủ các điều kiện tách thửa nêu trên.

Có được tách thửa đối với đất trồng lúa không? (Hình từ Internet)

Thủ tục tách thửa đối với đất trồng lúa được thực hiện như thế nào?

Căn cứ theo quy định tại Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thủ tục tách thửa đất trồng lúa gồm các bước như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ tách thửa đất bao gồm các giấy tờ sau:

(1) Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 01/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

(2) Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất lập theo Mẫu số 02/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện hoặc do đơn vị đo đạc có Giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện;

(3) Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao Giấy chứng nhận đã cấp kèm bản gốc để đối chiếu hoặc nộp bản sao có công chứng, chứng thực;

(4) Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa đất, hợp thửa đất (nếu có).

Bước 2: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại một trong các cơ quan tiếp nhận hồ sơ dưới đây:

- Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã;

- Văn phòng đăng ký đất đai;

- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ.

Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận Một cửa thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 4: Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, đối chiếu quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024:

- Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện: trả hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ;

- Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện nhưng Giấy chứng nhận đã cấp không có sơ đồ thửa đất hoặc có sơ đồ thửa đất nhưng thiếu kích thước các cạnh hoặc diện tích và kích thước các cạnh không thống nhất: trả hồ sơ và thông báo rõ lý do cho người sử dụng đất để thực hiện đăng ký biến động đất đai trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ;

- Trường hợp hồ sơ không thuộc hai trường hợp trên: trong thời gian 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai phải:

+ Xác nhận đủ điều kiện tách thửa đất kèm các thông tin thửa đất vào Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất

+ Xác nhận vào Bản vẽ tách thửa đất để hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với các thửa đất sau tách thửa, trừ trường hợp Bản vẽ tách thửa đất do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện;

- Thông tin chính thức của các thửa đất sau tách thửa chỉ được xác lập và chỉnh lý vào bản đồ địa chính sau khi người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho thửa đất sau tách thửa.

- Trường hợp tách thửa đất mà không thay đổi người sử dụng đất: Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện:

+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;

+ Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các thửa đất sau khi tách thửa đất;

+ Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người được cấp.

- Trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất mà có thay đổi người sử dụng đất: thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 37, Điều 43 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Trường hợp bán đất trồng lúa mà không có sổ đỏ có bị phạt không?

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, một trong những điều kiện được thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024 như sau:

- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư của nước ngoài nhận chuyển nhượng đối với dự án bất động sản (khoản 7 Điều 124).

- Hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án (điểm a khoản 4 Điều 127).

Theo đó, điều kiện bắt buộc để bán đất trồng lúa thông thường là phải có Sổ đỏ. Tuy nhiên, trong trường hợp hộ gia đình hoặc cá nhân chưa có Sổ đỏ nhưng đã đáp ứng đầy đủ điều kiện để được cấp, giao dịch mua bán đất trồng lúa vẫn có thể thực hiện hợp pháp để làm dự án mà không cần Sổ đỏ.

Tại điểm c khoản 3 Điều 17 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với hành vi bán đất trồng lúa (chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa) mà không đủ một trong các điều kiện được bán đất theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024. Ngoài ra, còn bị áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả sau:

- Buộc bên nhận chuyển nhượng (bên mua đất) phải trả lại đất cho bên chuyển nhượng (bên bán đất) trừ trường hợp:

+ Buộc đăng ký đất đai đối với trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định;

+ Buộc đăng ký đất đai đối với trường hợp không trả lại được đất do bên chuyển quyền là tổ chức đã giải thể, phá sản, cá nhân đã chết mà không có người thừa kế hoặc chuyển đi nơi khác mà được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận tại thời điểm phát hiện hành vi vi phạm không xác định được địa chỉ và không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 81 và Điều 82 Luật Đất đai 2024. Bên mua đất phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả do bên bán đất thực hiện hành vi vi phạm gây ra trước khi bán đất.

- Buộc nộp số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

Lưu ý: Mức phạt tiền trên là mức phạt áp dụng đối với cá nhân, đối với tổ chức vi phạm thì áp dụng mức phạt gấp 02 lần mức phạt nêu trên.

Như vậy, cá nhân bán đất trồng lúa mà không có sổ đỏ thì có thể bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng, tổ chức bán đất trồng lúa mà không có sổ đỏ thì có thể bị phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, đồng thời bị buộc phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định. Tuy nhiên, hộ gia đình hoặc cá nhân chưa được cấp Sổ đỏ nhưng đủ điều kiện để được cấp thì vẫn được phép giao dịch mua bán đất trồng lúa hợp pháp để làm dự án và không bị xử phạt.