Có được bán chung cư đang trả góp hay không?

Nội dung chính

Có được bán chung cư đang trả góp hay không?

Có được bán chung cư đang trả góp hay không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 167 Luật Nhà ở 2023:

Điều 167. Mua bán nhà ở trả chậm, trả dần

1. Việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở. Trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở được quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó, trừ trường hợp nhà ở còn trong thời hạn bảo hành theo quy định của Luật này hoặc các bên có thỏa thuận khác.

2. Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Trường hợp trong thời hạn trả chậm, trả dần mà bên mua nhà ở là tổ chức bị phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động thì quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động.

Trường hợp trong thời hạn trả chậm, trả dần mà bên mua nhà ở chết thì người thừa kế hợp pháp được thực hiện tiếp quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sau khi người thừa kế đã trả đủ tiền mua nhà cho bên bán.

3. Trường hợp bên mua nhà ở có nhu cầu trả lại nhà ở đã mua trong thời gian trả chậm, trả dần và được bên bán nhà ở đồng ý thì các bên thỏa thuận phương thức trả lại nhà ở và việc thanh toán lại tiền mua nhà ở đó.

Theo đó, nếu bên mua chung cư đang trả góp muốn được bán cho người khác thì bắt buộc phải thanh toán đầy đủ tiền mua nhà ở cho bên bán trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

Như vậy, nếu mua chung cư theo hình thức trả theo tiến độ với chủ đầu tư hoặc trả góp cho người bán, người mua chỉ được phép bán lại cho người khác khi đã thanh toán toàn bộ số tiền mua chung cư, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên.

Trên đây là nội dung về Có được bán chung cư đang trả góp hay không?

Có được bán chung cư đang trả góp hay không? (Hình từ Internet)

Ủy quyền bán chung cư có phải đóng thuế thu nhập cá nhân?

Căn cứ theo quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015:

Điều 562. Hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Theo đó, hợp đồng ủy quyền có thể bao gồm thù lao hoặc không, tùy vào thỏa thuận giữa các bên. Ủy quyền mua bán chung cư là hành động một bên nhờ người thứ ba thực hiện giao dịch mua bán căn hộ thay cho mình khi không có khả năng tự thực hiện.

Theo quy định này, hợp đồng ủy quyền mua bán chung cư không gây ra sự chuyển nhượng tài sản, tức là căn hộ chung cư, từ người bán sang người được ủy quyền. Về bản chất, giao dịch mua bán vẫn diễn ra trực tiếp giữa người mua và người bán.

Người được ủy quyền chỉ đóng vai trò là người "thực hiện việc mua bán nhân danh bên mua hoặc bên bán", tức là họ chỉ thay mặt bên mua hoặc bên bán để thực hiện giao dịch, chứ không xác lập quyền sở hữu căn hộ chung cư cho chính mình.

Bên cạnh đó, căn cứ theo khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 được sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 1 Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012, cá nhân sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân nếu có phát sinh thu nhập từ hoạt động mua bán căn hộ chung cư.

Tuy nhiên, việc ủy quyền không tạo ra thu nhập, do đó nếu các bên thực hiện ủy quyền mua bán chung cư thì sẽ không phải chịu thuế thu nhập cá nhân.

Thời hạn sử dụng chung cư có thể hơn 50 năm đúng không?

Căn cứ theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai 2024:

Điều 172. Đất sử dụng có thời hạn

1. Trừ các trường hợp quy định tại Điều 171 của Luật này, thời hạn sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng trong hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn sử dụng đất, thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại điểm này mà không phải làm thủ tục gia hạn;

b) Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất nhưng không quá 50 năm;

c) Thời hạn giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất được xem xét, quyết định theo thời hạn hoạt động của dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với các dự án có thời hạn hoạt động trên 50 năm theo quy định của Luật Đầu tư thì thời hạn giao đất, cho thuê đất theo thời hạn của dự án nhưng không quá 70 năm.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.

Trường hợp không phải lập dự án đầu tư thì thời hạn sử dụng đất được xem xét trên cơ sở đơn xin giao đất, cho thuê đất nhưng không quá 50 năm;

...

Theo quy định hiện trên, thời hạn sử dụng đất để xây dựng nhà chung cư không cố định, mà phụ thuộc vào thời hạn của dự án đầu tư, thường là 50 năm. Khi hết thời hạn này, nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng, Nhà nước sẽ xem xét gia hạn, nhưng thời gian gia hạn cũng không vượt quá thời hạn của dự án ban đầu.

Ví dụ: Một dự án được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng nhà chung cư với thời hạn 50 năm. Khi hết thời hạn, nếu chủ đầu tư hoặc người sử dụng đất vẫn có nhu cầu, thì có thể được gia hạn, nhưng thời gian gia hạn tối đa cũng chỉ là 50 năm, phù hợp với quy định về thời hạn dự án.

Bên cạnh đó, căn cứ theo Điều 58 Luật Nhà ở 2023

Điều 58. Thời hạn sử dụng nhà chung cư

1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

3. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định tại khoản 1 Điều này hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định tại Điều 61 của Luật này.

4. Việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.

Có thể thấy, pháp luật về nhà ở không quy định cố định thời hạn sử dụng nhà chung cư là bao nhiêu năm. Thời hạn này được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế ban đầu và thời gian sử dụng thực tế của công trình, căn cứ theo kết luận kiểm định chất lượng nhà chung cư của cơ quan có thẩm quyền.

Như vậy, thời hạn sử dụng chung cư không mặc định là 50 năm, mà có thể được kéo dài nếu công trình vẫn còn đảm bảo chất lượng theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền và được Nhà nước chấp thuận gia hạn quyền sử dụng đất theo quy định.