Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền một lần sang đất thương mại dịch vụ thì tính tiền thuê đất như thế nào?
Nội dung chính
Các trường hợp nhà nước cho thuê đất là gì?
Trước khi đi vào các trường hợp Nhà nước cho thuê đất thì phải hiểu được về định nghĩa cho thuê đất. Căn cứ theo khoản 32 Điều 3 Luật Đất đai 2024 giải thích Nhà nước cho thuê đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho thuê đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Căn cứ Điều 120 Luật Đất đai 2024 quy định Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hằng năm đối với các trường hợp không thuộc trường hợp quy định tại Điều 118 Luật Đất đai 2024 (Giao đất không thu tiền sử dụng đất) và Điều 119 Luật Đất đai 2024 (Giao đất có thu tiền sử dụng đất).
* Nhà nước cho thuê đất và thu tiền thuê đất một lần trong các trường hợp sau:
- Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối
- Sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng;
- Sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở.
* Nhà nước cho thuê đất và thu tiền sử dụng đất hàng năm trong các trường hợp sau:
- Các trường hợp không thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần;
- Các trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần nhưng người sử dụng đất có nhu cầu trả tiền thuê đất hằng năm.
- Đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất mà có nhu cầu sử dụng một phần hoặc toàn bộ diện tích được giao để sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ (Theo khoản 3 Điều 30 Luật Đất đai 2024).
Căn cứ theo khoản 4 Điều 119 Luật Đất đai 2024 thì cá nhân được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất thì mới thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Ngoài ra, việc Nhà nước cho thuê đất sẽ áp dụng với các trường hợp không thuộc quy định tại Điều 118 và Điều 119 Luật Đất đai 2024 chứ không áp dụng riêng cho các trường hợp đất có mục đích ban đầu là đất thuê.
Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền một lần sang đất thương mại dịch vụ thì tính tiền thuê đất như thế nào?(Hình Internet)
Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền một lần sang đất thương mại dịch vụ thì có phải trả tiền thuê đất hay không?
Căn cứ theo điểm b khoản 5 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP thì đất thương mại dịch vụ là một loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.
Căn cứ theo khoản 1, khoản 2 Điều 121 Luật Đất đai 2024 thì khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc vào một trong các trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng, gồm:
- Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
- Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;
- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
- Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.
Từ các quy định nêu trên, việc thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thương mại dịch vụ để hoạt động du lịch sẽ thuộc vào trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất và người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Theo đó, tại điểm b khoản 2 Điều 120 Luật Đất đai 2024 quy định Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê trong trường hợp sử dụng đất thương mại dịch vụ để hoạt động du lịch. Nếu người sử dụng đất có nhu cầu thì cũng có thể được Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm (Theo điểm b khoản 3 Điều 120 Luật Đất đai 2024).
Ngoài ra, tại khoản 4 Điều 171 Luật Đất đai 2024 thì đất thương mại, dịch vụ của cá nhân đang sử dụng ổn định được Nhà nước công nhận mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê thì mới được xem là đất sử dụng ổn định lâu dài.
Và căn cứ theo điểm d khoản 1 Điều 173 Luật Đất đai 2024 thì khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê sang đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch thì thời hạn sử dụng đất sẽ áp dụng theo thời hạn sử dụng đất của đất thương mại, dịch vụ đó.
Vì vậy, đất thương mại dịch vụ dùng để hoạt động du lịch là đất sử dụng có thời hạn và đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê sang đất thương mại dịch vụ sẽ áp dụng thời hạn của đất thương mại dịch vụ đó.
Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền một lần sang đất thương mại dịch vụ thì tính tiền thuê đất như thế nào?
Căn cứ theo điểm b1 và điểm c khoản 1 Điều 34 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền một lần sang đất thương mại dịch vụ thì sẽ có 02 trường hợp xảy ra, bao gồm:
(1) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không chuyển hình thức cho thuê đất trả tiền một lần, tiền thuê đất sẽ được tính như sau:
(2) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất đồng thời với việc chuyển hình thức thuê đất trả tiền một lần mà đã hoàn thành nghĩa vụ về tiền thuê đất sang hình thức thuê đất trả tiền hằng năm thì tiền thuê đất hằng năm phải nộp cho mục đích mới được tính theo quy định tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất kết hợp với chuyển hình thức thuê đất.
Tiền thuê đất đã trả một lần của thời gian thuê đất còn lại của loại đất trước khi chuyển mục đích được tính theo chính sách và giá đất tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và được quy đổi ra thời gian đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền thuê đất hằng năm theo đơn giá thuê đất trả tiền hằng năm của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.