Chủ đầu tư có trách nhiệm gì trong việc quản lý kinh phí bảo trì chung cư?

Nội dung chính

Chủ đầu tư có trách nhiệm gì trong việc quản lý kinh phí bảo trì chung cư?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 153 Luật Nhà ở 2023 về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc quản lý kinh phí bảo trì chung cư như sau:

Quản lý, bàn giao kinh phí bảo trì của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

1. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm lập tài khoản để quản lý kinh phí bảo trì theo quy định sau đây:

a) Trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm mở một tài khoản thanh toán tại một tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động trên địa bàn nơi có nhà chung cư để người mua, thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư và chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở nộp kinh phí bảo trì theo quy định tại Điều 152 của Luật này. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày mở tài khoản, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án biết về tên chủ tài khoản, số tài khoản đã mở, tên tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không được yêu cầu tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài trích kinh phí mà các bên đã nộp vào tài khoản đã lập theo quy định tại điểm này để sử dụng vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư.

Trường hợp trong thời gian chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư mà phát sinh việc bảo trì hạng mục, trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư đã hết thời hạn bảo hành theo quy định thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm sử dụng kinh phí của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở để thực hiện việc bảo trì hạng mục, trang thiết bị này nhưng phải tuân thủ kế hoạch, quy trình bảo trì công trình được lập theo quy định của pháp luật về xây dựng. Khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở được hoàn trả lại các khoản kinh phí đã sử dụng cho việc bảo trì này nhưng phải có văn bản báo cáo cụ thể kèm theo kế hoạch, quy trình bảo trì đã lập và phải có hóa đơn, chứng từ chứng minh việc bảo trì này;

b) Khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư, các bên phải ghi rõ trong hợp đồng thông tin về tài khoản đã mở theo quy định tại điểm a khoản này. Người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì theo quy định tại Điều 152 của Luật này vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng và sao gửi xác nhận đã đóng kinh phí bảo trì cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở; trường hợp không đóng kinh phí bảo trì thì không được bàn giao căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư đã mua, thuê mua; nếu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở vẫn bàn giao thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải nộp khoản kinh phí bảo trì đối với căn hộ, phần diện tích này.

Theo đó, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở phải mở tài khoản thanh toán tại ngân hàng để quản lý kinh phí bảo trì trước khi ký hợp đồng mua bán hoặc thuê mua căn hộ. Sau khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở về thông tin tài khoản trong vòng 5 ngày làm việc. Kinh phí bảo trì không được sử dụng cho mục đích khác khi chưa bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư. Nếu có nhu cầu bảo trì trong thời gian chưa bàn giao, chủ đầu tư phải sử dụng kinh phí của mình và có thể được hoàn lại khi bàn giao kinh phí cho Ban quản trị.

Khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, thông tin tài khoản bảo trì phải được ghi rõ trong hợp đồng. Người mua phải đóng kinh phí bảo trì vào tài khoản này trước khi nhận bàn giao căn hộ. Nếu không đóng, căn hộ sẽ không được bàn giao; nếu chủ đầu tư vẫn bàn giao, họ phải nộp khoản kinh phí bảo trì cho căn hộ đó.

Chủ đầu tư có trách nhiệm gì trong việc quản lý kinh phí bảo trì chung cư? (Hình từ Internet)

Phí bảo trì chung cư được sử dụng khi nào?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 155 Luật Nhà ở 2023 về việc sử dụng kinh phí bảo trì xảy ra khi:

- Bảo trì và thay thế hạng mục, trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư theo kế hoạch bảo trì được Hội nghị nhà chung cư thông qua.

- Không được sử dụng vào mục đích quản lý vận hành nhà chung cư và các mục đích khác.

- Trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ theo quy định của Luật, nếu kinh phí bảo trì chưa sử dụng hết, có thể:

+ Hỗ trợ tái định cư cho cư dân.

+ Đưa vào quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư mới sau khi được xây dựng lại.

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại Điều 34 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD về các hạng mục sẽ sử dụng kinh phí bảo trì chung cư bao gồm:

- Bảo trì các hạng mục, trang thiết bị và diện tích thuộc sở hữu chung theo quy định tại khoản 2 Điều 142 của Luật Nhà ở 2023.

- Bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với nhà chung cư, bao gồm các công trình công cộng theo quy định tại điểm c và điểm d khoản 2 Điều 142 Luật Nhà ở 2023.

- Xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ và cấy vi sinh cho hệ thống nước thải của nhà chung cư.

- Bảo trì các hạng mục và trang thiết bị khác của nhà chung cư thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu, theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở, hoặc do Hội nghị nhà chung cư quyết định.

Việc cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì chung cư xảy ra khi nào?

Căn cứ theo quy định tại Điều 87 Nghị định 95/2024/NĐ-CP về các trường hợp cưỡng chế bàn giao kinh phí chung cư bao gồm:

- Nếu người mua hoặc thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư và chủ đầu tư đã nộp kinh phí bảo trì vào cùng một tài khoản của chủ đầu tư trước khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực, mà sau thời hạn quy định tại khoản 3 Điều 154 Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì, thì sẽ thực hiện cưỡng chế bàn giao theo Điều 88 của Nghị định 95/2024/NĐ-CP.

- Nếu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung được nộp vào tài khoản khác (không phải tài khoản chung của chủ đầu tư), và chủ đầu tư không bàn giao sau thời hạn quy định tại khoản 3 Điều 154 Luật Nhà ở 2023, thì sẽ thực hiện cưỡng chế bàn giao theo quy định tại Điều 89 của Nghị định 95/2024/NĐ-CP.

- Nếu chủ đầu tư chưa nộp hoặc nộp không đầy đủ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung vào tài khoản quy định, thì cưỡng chế bàn giao kinh phí này sẽ được thực hiện theo Điều 90 và Điều 91 của Nghị định 95/2024/NĐ-CP.