Người sử dụng đất có quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình thì cũng có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Nội dung chính

Quyền của chủ sở hữu đối với tài sản thuộc sở hữu của mình?

Căn cứ theo quy định tại Điều 158 Bộ luật dân sự 2015, quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật.

Theo đó, với quyền định đoạt, chủ sở hữu có có quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình, miễn là không trái với quy định của pháp luật.

Quyền của chủ sở hữu đối với tài sản thuộc sở hữu của mình? (Hình từ Internet)

Người sử dụng đất có quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình thì cũng có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Căn cứ vào Điều 107 Bộ luật dân sự 2015:

Bất động sản và động sản

1. Bất động sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.

Theo đó, đất đai là bất động sản, là một loại "hàng hóa" đặc biệt, không giống với các loại hàng hóa thông thường trong các giao dịch mua bán khác.

* Đất đai đặc biệt ở chỗ:

Căn cứ vào Điều 197 Bộ luật dân sự 2015:

Tài sản thuộc sở hữu toàn dân

Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.

Bên cạnh đó, căn cứ vào Điều 12 Luật Đất đai 2024:

Sở hữu đất đai

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, được quản lý và đại diện chủ sở hữu bởi Nhà nước. Điều này có nghĩa rằng không một cá nhân nào có quyền sở hữu riêng đối với đất đai. Do vậy, người sử dụng đất không được phép tự ý thực hiện các quyền sở hữu như mua bán, chuyển nhượng hoặc cầm cố đất đai một cách tự do như đối với các tài sản khác.

Thay vào đó, họ chỉ có thể thực hiện quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Điều này đồng nghĩa với việc người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng không được chuyển nhượng quyền sở hữu đất.

Như vậy, người sử dụng đất có quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình thì cũng có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, họ không được tự ý bán mà cần phải đáp ứng các điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Điều kiện thực hiện chuyển nhượng:

Căn cứ vào Điều 45 Luật Đất đai 2015:

Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở.

3. Người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải đáp ứng các điều kiện theo các trường hợp sau đây:

a) Đối với trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật này;

b) Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 47 của Luật này;

c) Đối với trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 của Luật này thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 48 của Luật này.

4. Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này.

5. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

6. Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận. Phương án sử dụng đất nông nghiệp phải có các nội dung chính sau đây:

a) Địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất;

b) Kế hoạch sản xuất, kinh doanh nông nghiệp;

c) Vốn đầu tư;

d) Thời hạn sử dụng đất;

đ) Tiến độ sử dụng đất.

7. Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều này và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.

8. Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất quy định như sau:

a) Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

b) Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;

c) Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Theo quy định pháp luật hiện hành, việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được xem xét kỹ lưỡng để đảm bảo tuân thủ các điều kiện và giới hạn mà pháp luật đặt ra. Trước hết, cần kiểm tra xem việc chuyển nhượng có rơi vào trường hợp bị cấm, như quy định tại khoản 8 của Điều luật trên. Nếu không thuộc các trường hợp cấm chuyển nhượng, người sử dụng đất có thể thực hiện quyền chuyển nhượng, nhưng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Cụ thể, các điều kiện bao gồm:

- Đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng);

- Đất không được tranh chấp, hoặc nếu có tranh chấp thì phải được giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền thông qua bản án hoặc quyết định của Tòa án, hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.

- Ngoài ra, đất không được bị kê biên hoặc áp dụng các biện pháp nhằm đảm bảo thi hành án dân sự;

- Đất phải nằm trong thời hạn sử dụng đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê;

- Không thuộc diện bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Những điều kiện này không chỉ đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch mà còn giữ vững tính minh bạch, công bằng trong quản lý đất đai. Việc tuân thủ đúng các quy định giúp bảo vệ người chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng và đảm bảo việc sử dụng đất đúng mục đích, ổn định, góp phần vào sự phát triển bền vững trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai.