Căn hộ chung cư cũ bị phá dỡ được bồi thường trong trường hợp nào?

Nội dung chính

Căn hộ chung cư cũ bị phá dỡ được bồi thường trong trường hợp nào?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP bồi thường đối với căn hộ chung cư cũ nhưng không thuộc tài sản công được quy định 03 trường hợp sau:

(1) Trường hợp 1 đối với các căn hộ tại tầng 1: chủ sở hữu được bồi thường hệ số k từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ bị phá dỡ được ghi trong giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất qua các thời kỳ hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận này theo quy định Luật Đất đai 2024 và Luật nhà ở 2023;

- Căn cứ hệ số k quy định tại điểm này, UBND cấp tỉnh xác định hệ số k áp dụng cho từng vị trí, khu vực có nhà chung cư thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại, làm cơ sở để chủ sở hữu và nhà đầu tư dự án thống nhất diện tích được bồi thường theo hệ số k để đưa vào phương án bồi thường.

- Trường hợp chủ sở hữu căn hộ tại tầng 1 có một phần diện tích căn hộ để kinh doanh và dự án có bố trí một phần diện tích để kinh doanh dịch vụ, thương mại theo quy hoạch được duyệt thì ngoài việc được bồi thường theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP, nếu chủ sở hữu có nhu cầu thì được mua hoặc thuê phần diện tích sàn kinh doanh dịch vụ, thương mại theo thiết kế được duyệt để kinh doanh;

- Giá bán phần diện tích này được tính theo suất đầu tư xây dựng phân bổ trên 1m2 sàn kinh doanh dịch vụ, thương mại (bao gồm cả chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của khu vực có sàn thương mại) theo quy định Luật xây dựng 2014 cộng với lợi nhuận định mức bằng 10% tổng kinh phí đầu tư phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại tại thời điểm phê duyệt dự án đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở; giá thuê diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này do các bên thỏa thuận;

(2) Việc mua hoặc thuê phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại quy định tại điểm a khoản 1 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP phải được nêu trong phương án bồi thường;

(3) Trường hợp 2 đối với căn hộ từ tầng 02 trở lên: chủ sở hữu được bồi thường hệ số k từ 1 đến 1,5 lần diện tích sử dụng căn hộ bị phá dỡ được ghi trong giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất qua các thời kỳ hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận này theo quy định Luật Đất đai 2024 và Luật nhà ở 2023;

- Căn cứ hệ số k quy định tại điểm này, UBND xác định hệ số k áp dụng cho từng vị trí, khu vực có nhà chung cư thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại, làm cơ sở để các chủ sở hữu và nhà đầu tư dự án thống nhất diện tích được bồi thường theo hệ số k để đưa vào phương án bồi thường;

(4) Trường hợp 3 đối với diện tích sử dụng ngoài diện tích ghi trong giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất quy định tại điểm a, và điểm b khoản 1 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP này nhưng đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai 2024 thì diện tích này được bồi thường theo hệ số k quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP;

- Phần diện tích khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 1 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP thì không được bồi thường theo hệ số k diện tích sử dụng căn hộ quy định tại điểm a, điểm b khoản 1 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP nhưng có thể được chủ đầu tư hỗ trợ kinh phí đã đầu tư xây dựng trên phần diện tích này.

- Diện tích căn hộ tái định cư sau khi tính bồi thường theo hệ số k quy định tại điểm a hoặc điểm b khoản 1 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP được nêu rõ trong phương án bồi thường.

Căn hộ chung cư cũ bị phá dỡ được bồi thường trong trường hợp nào? (Hình từ Internet)

Căn hộ chung cư cũ bị phá dỡ trong những trường hợp nào?

Căn cứ theo Điều 59 Luật Nhà ở 2023 quy định nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ như sau:

(1) Nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 59 Luật Nhà ở 2023 bao gồm:

- Nhà chung cư đã hết thời hạn sử dụng theo quy định tại Điều 58 Luật Nhà ở 2023 và thuộc trường hợp phải phá dỡ;

- Nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng theo quy định tại Điều 58 Luật Nhà ở 2023 nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ.

(2) Các trường hợp phải phá dỡ nhà chung cư bao gồm:

- Nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng;

- Nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng;

- Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;

- Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau đây:

+ Hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy, chữa cháy;

+ Cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải;

+ Cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng yêu cầu của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác, sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị;

- Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các kết cấu chính của công trình sau đây:

+ Móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại điểm c và điểm d khoản 2 Điều 59 Luật Nhà ở 2023 nhưng thuộc khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ quy định tại khoản 2 Điều 59 Luật Nhà ở 2023 theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.

Mua lại nhà chung cư cũ có cần phải đi công chứng không?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

Điều 164. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

...

Như vậy, việc mua lại nhà chung cư cũ là một giao dịch mua bán nhà ở, nên buộc phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng theo quy định của pháp luật.

Hồ sơ yêu cầu công chứng được quy định theo khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014 như sau:

Điều 40. Công chứng hợp đồng, giao dịch đã được soạn thảo sẵn

1.Hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:

a) Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

b) Dự thảo hợp đồng, giao dịch;

c) Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

d) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;

đ) Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.

…

Như vậy, khi mua lại nhà chung cư cũ phải thực hiện công chứng hợp đồng mua bán và phải chuẩn bị hồ sơ theo quy định nêu trên.