Cách tính thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng khi cho thuê nhà?

Nội dung chính

Cách tính thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng khi cho thuê nhà?

Việc kê khai tính thuế và nộp thuế khi cho thuê nhà được đề cập trong bài viết này đang đề cập đến đối tượng là hộ kinh doanh và cá nhân kinh doanh.

Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải nộp thuế giá trị gia tăng (thuế GTGT) và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (thuế TNCN) theo quy định pháp luật về thuế GTGT và thuế TNCN (khoản 2 Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC).

Đối với các hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà trong năm dương lịch hơn 100 triệu đồng, thì tính thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng theo Điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BTC như sau:

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x 5%

Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x 5%

Trong đó:

- Doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền hoa hồng, tiền cung ứng dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, bao gồm cả các khoản thưởng, hỗ trợ đạt doanh số, khuyến mại, chiết khấu thương mại, chiết khấu thanh toán, chi hỗ trợ bằng tiền hoặc không bằng tiền; các khoản trợ giá, phụ thu, phụ trội, phí thu thêm được hưởng theo quy định; các khoản bồi thường vi phạm hợp đồng, bồi thường khác (chỉ tính vào doanh thu tính thuế TNCN); doanh thu khác mà hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được hưởng không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.

- Tỷ lệ thuế GTGT và tỷ lệ thuế TNCN là 5% theo hướng dẫn tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC.

Như vậy, khi phát sinh thu nhập chịu thuế từ hoạt động cho thuê nhà thì hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh phải nộp số thuế GTGT và số thuế TNCN là 10% trên tổng doanh thu tính thuế.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng khi cho thuê nhà? (Hình từ Internet)

Thủ tục khai thuế, nộp thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân cho thuê nhà?

Căn cứ vào Điều 14 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định về quản lý thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế. Theo đó, khai thuế, nộp thuế theo thủ tục sau đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khai thuế

(1) Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế và tổ chức khai thay cho cá nhân) theo mẫu số 01/TTS ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC.

(2) Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng) theo mẫu số 01-1/BK-TTS ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC.

(3) Bản sao hợp đồng thuê tài sản, phụ lục hợp đồng (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng);

(4) Bản sao Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật (trường hợp cá nhân cho thuê tài sản ủy quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện thủ tục khai, nộp thuế).

Bước 2: Nộp hồ sơ khai thuế

(1) Nơi nộp

- Cá nhân có thu nhập từ cho thuê tài sản (trừ bất động sản tại Việt Nam) nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi cá nhân cư trú.

- Cá nhân có thu nhập từ cho thuê bất động sản tại Việt Nam nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê.

(2) Thời hạn nộp

- Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.

- Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.

Bước 3: Nộp thuế

Thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.

Phương pháp tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản như thế nào?

Căn cứ vào khoản 1 Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC được sửa đổi bởi khoản 3 Điều 1 Thông tư 100/2021/TT-BTC quy định về phương pháp tính thuế đối với một số trường hợp đặc thù trong đó có cá nhân cho thuê tài sản như sau:

- Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ. Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn tại khoản này gồm: cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.

- Cá nhân cho thuê tài sản khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán) hoặc khai thuế theo năm dương lịch. Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.

- Cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc diện không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì mức doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.

- Trường hợp bên thuê tài sản trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê tài sản khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước. Số thuế phải nộp một lần là tổng số thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định. Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế 2019 cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.