Cá nhân cho thuê nhà dưới 500 triệu đồng/năm thuộc diện miễn thuế có phải khai doanh thu không?

Nội dung chính

Cá nhân cho thuê nhà dưới 500 triệu đồng/năm thuộc diện miễn thuế có phải khai doanh thu không?

Căn cứ khoản 2 Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định như sau:

Điều 4. Nguyên tắc tính thuế

1. Nguyên tắc tính thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được thực hiện theo các quy định của pháp luật hiện hành về thuế GTGT, thuế TNCN và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan.

2. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN theo quy định pháp luật về thuế GTGT và thuế TNCN. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có trách nhiệm khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng hạn; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế theo quy định.

3. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh theo hình thức nhóm cá nhân, hộ gia đình thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN được xác định cho một (01) người đại diện duy nhất của nhóm cá nhân, hộ gia đình trong năm tính thuế.

Theo đó, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh dù thuộc diện không phải nộp thuế vẫn có trách nhiệm khai thuế đầy đủ, chính xác, trung thực và nộp hồ sơ thuế đúng thời hạn theo quy định. Người khai thuế phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực và đầy đủ của hồ sơ thuế.

Trong khi đó, theo các quy định mới của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 và Luật Thuế giá trị gia tăng sửa đổi 2025 (có hiệu lực từ 01/01/2026), cá nhân cho thuê nhà có doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và không chịu thuế giá trị gia tăng.

Tuy nhiên, việc được miễn thuế không đồng nghĩa với việc không phải khai doanh thu. Trên thực tế, cơ quan thuế vẫn yêu cầu cá nhân cho thuê nhà thực hiện khai báo doanh thu.

Như vậy, dù không phát sinh nghĩa vụ nộp thuế, cá nhân cho thuê nhà dưới 500 triệu đồng/năm vẫn phải khai doanh thu theo hướng dẫn của cơ quan thuế, đặc biệt trong trường hợp có hợp đồng cho thuê, cho thuê dài hạn hoặc có yêu cầu xác nhận nghĩa vụ thuế.

Cá nhân cho thuê nhà dưới 500 triệu đồng/năm thuộc diện miễn thuế có phải khai doanh thu không? (Hình từ Internet)

Giá cho thuê nhà theo phương thức niêm yết giá được quy định như thế nào?

Căn cứ khoản 2 Điều 14 Nghị định 108/2024/NĐ-CP có cụm từ này bị thay thế bởi điểm h khoản 16 và được bổ sung bởi điểm d khoản 15 Điều 1 Nghị định 286/2025/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 14. Cho thuê nhà theo phương thức niêm yết giá

1. Giá cho thuê nhà theo phương thức niêm yết giá là giá cho thuê nhà tại Bảng giá cho thuê nhà.

Trường hợp cho thuê đối với quỹ nhà, đất được giao để sử dụng vào mục đích quy định tại điểm b khoản 1 Điều 1 Nghị định này hoặc trường hợp tại thời điểm cho thuê nhà theo Kế hoạch quản lý, khai thác nhà, đất được Ủy ban nhân dân các cấp phê duyệt mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa ban hành Bảng giá cho thuê nhà hoặc trường hợp tổ chức quản lý, kinh doanh nhà được giao bổ sung nhà, đất để cho thuê theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 1 Nghị định này thì việc thuê doanh nghiệp thẩm định giá, xin ý kiến của các cơ quan có liên quan về giá cho thuê nhà đối với từng cơ sở nhà, đất được thực hiện như quy định tại khoản 1 Điều 13 Nghị định này; trên cơ sở đó, Sở Tài chính trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định bổ sung giá cho thuê nhà đối với các cơ sở nhà, đất nêu trên vào Bảng giá cho thuê nhà.

Trường hợp tại thời điểm niêm yết cho thuê nhà nếu giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai (bao gồm cả trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền ban hành hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có)) của cơ sở nhà, đất có nhà đang cho thuê có thay đổi thì phải điều chỉnh giá cho thuê nhà theo quy định tại khoản 3 Điều 13 Nghị định này.

2. Giá cho thuê nhà quy định tại khoản 1 Điều này là giá để niêm yết, thông báo công khai và thực hiện cho thuê nhà. Trường hợp pháp luật khác có quy định việc ưu đãi về giá cho thuê nhà cho các đối tượng ưu tiên thì thực hiện theo quy định của pháp luật đó.

[...]

Theo đó, giá cho thuê nhà theo phương thức niêm yết giá là giá cho thuê nhà tại Bảng giá cho thuê nhà, là giá để niêm yết, thông báo công khai và thực hiện cho thuê nhà.

Thời điểm xuất hóa đơn cho thuê nhà là khi nào?

Căn cứ khoản 2 Điều 9 Nghị định 123/2020/NĐ-CP được sửa đổi bởi điểm a khoản 6 Điều 1 Nghị định 70/2025/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 9. Thời điểm lập hóa đơn

[...]

2. Thời điểm lập hóa đơn đối với cung cấp dịch vụ là thời điểm hoàn thành việc cung cấp dịch vụ (bao gồm cả cung cấp dịch vụ cho tổ chức, cá nhân nước ngoài) không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền. Trường hợp người cung cấp dịch vụ có thu tiền trước hoặc trong khi cung cấp dịch vụ thì thời điểm lập hóa đơn là thời điểm thu tiền (không bao gồm trường hợp thu tiền đặt cọc hoặc tạm ứng để đảm bảo thực hiện hợp đồng cung cấp các dịch vụ: Kế toán, kiểm toán, tư vấn tài chính, thuế; thẩm định giá; khảo sát, thiết kế kỹ thuật; tư vấn giám sát; lập dự án đầu tư xây dựng).

[...]

Theo đó, thời điểm xuất hóa đơn đối với cung cấp dịch vụ là thời điểm hoàn thành việc cung cấp dịch vụ, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.

Như vậy, nếu trường hợp cho thuê nhà thì thời điểm xuất hóa đơn cho thuê nhà được lập sau khi bên cho thuê hoàn thành việc cung cấp dịch vụ cho thuê nhà hoặc sau khi thu tiền (đối với trường hợp thu tiền trước).