Bên cho thuê nhà ở có được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ không?

Nội dung chính

Bên cho thuê nhà ở có được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ không?

Căn cứ điểm g khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về việc có được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ như sau:

Điều 19. Nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các nghĩa vụ sau đây:

[...]

g) Bên cho thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng. Trường hợp bên thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng thì bên cho thuê được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhưng phải thông báo cho bên thuê trước 30 ngày nếu các bên không có thỏa thuận khác;

[...]

Như vậy, bên cho thuê nhà ở không được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ.

Trường hợp bên thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng thì bên cho thuê được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhưng phải thông báo cho bên thuê trước 30 ngày nếu các bên không có thỏa thuận khác.

Bên cho thuê nhà ở có được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ không? (Hình từ Internet)

Chủ trọ tăng giá thuê không báo trước có được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê không?

(1) Căn cứ khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 về quy định giải đáp việc chủ trọ tăng giá thuê không báo trước có được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê không như sau:

Điều 172. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

[...]

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Chủ trọ tăng giá thuê không báo trước có được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê không? Như vậy, chủ trọ tăng giá thuê không báo trước người thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

(2) Quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc thì hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho người thuê trọ hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu người thuê trọ từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về chủ trọ; nếu chủ trọ từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho người thuê tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

(3) Ngoài ra, quy định về hoàn trả cọc sau chấm dứt hợp đồng thuê tại khoản 3 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 về quy định đặt cọc như sau:

Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

Như vậy, có thể thấy nếu người thuê chấm dứt hợp đồng do chủ trọ vi phạm thì có quyền đơn phương chấm dứt và yêu cầu hoàn trả cọc trước đó (nếu có). Tuy nhiên khi yêu cầu đơn phương chấm dứt hợp đồng cần báo ngay cho bên chủ trọ về việc này.

Thời hạn thuê, giá thuê, cho thuê lại nhà ở được quy định như thế nào?

Căn cứ theo Điều 170 Luật Nhà ở 2023 quy định thời hạn thuê, giá thuê, cho thuê lại nhà ở cụ thể như sau:

- Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà ở theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

- Trường hợp bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở trở xuống.

- Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

- Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở.

- Bên thuê có quyền cho thuê lại nhà ở mà mình đã thuê nếu được bên cho thuê đồng ý.

Như vậy, bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận thời hạn thuê, giá thuê, cho thuê lại nhà ở trừ trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở.