Các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận thị trường, cách tiếp cận chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập là gì?

Nội dung chính

Các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận thị trường, cách tiếp cận chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập là gì?

Theo đó, Thông tư 32/2024/TT-BTC ban hành 3 chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam như sau:

- Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ thị trường;

- Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ chi phí;

- Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ thu nhập.

Đối tượng áp dụng Thông tư 32/2024/TT-BTC bao gồm:

- Thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá theo quy định của pháp luật về giá.

- Tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động thẩm định giá của Nhà nước theo quy định của pháp luật về giá.

- Tổ chức, cá nhân yêu cầu thẩm định giá, bên thứ ba sử dụng báo cáo thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá (nếu có).

Các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận thị trường, cách tiếp cận chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập là gì? (Hình từ Internet)

Trong trường hợp nào áp dụng cách tiếp cận từ chi phí?

Tại Điều 4 Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí ban hành kèm theo Thông tư 32/2024/TT-BTC có quy định trường hợp áp dụng cách tiếp cận từ chi phí gồm:

- Không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận từ thị trường và cách tiếp cận từ thu nhập.

- Có dự định tạo ra một tài sản mới hoặc khi thẩm định giá công trình mới được xây dựng hoặc tài sản mới được chế tạo.

- So sánh, đối chiếu với các cách tiếp cận thẩm định giá khác.

Chi phí thay thế, chi phí tái tạo được xác định dựa trên cơ sở nào?

Tại Điều 8 Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí ban hành kèm theo Thông tư 32/2024/TT-BTC có quy định thành phần của chi phí tái tạo, chi phí thay thế và một số lưu ý khi xác định như sau:

Thành phần của chi phí tái tạo, chi phí thay thế và một số lưu ý khi xác định

1. Một số thành phần của chi phí tái tạo, chi phí thay thế cần được xem xét, phân tích trong quá trình thẩm định giá gồm: chi phí vật liệu, chi phí máy thiết bị, chi phí nghiên cứu, thử nghiệm, nhân công, vận chuyển, thiết kế, chi phí tư vấn, chi phí quản lý, chi phí tài chính trong thời gian sản xuất, thi công xây dựng, thuế không hoàn lại, chi phí lắp đặt, chạy thử, lợi nhuận nhà thầu, lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư và các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật và chi phí khác theo quy định của pháp luật.

2. Việc xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế phải gần với cơ sở giá trị thẩm định giá và các giả thiết kèm theo của cuộc thẩm định giá.

3. Khi xác định chi phí tái tạo nhưng không thể tìm được vật liệu, máy thiết bị giống hệt với vật liệu, máy thiết bị được sử dụng để tạo ra tài sản thẩm định giá thì có thể cân nhắc áp dụng loại vật liệu, máy thiết bị tương tự.

4. Khi xác định chi phí thay thế phải xác định tài sản thay thế trên cơ sở hiểu biết về các chức năng và công dụng của tài sản thẩm định giá, từ đó xác định chi phí để tạo ra hoặc có được tài sản thay thế.

5. Chi phí thay thế, chi phí tái tạo được xác định trên cơ sở thu thập, phân tích thông tin thị trường tại thời điểm thẩm định giá trừ trường hợp pháp luật quy định việc xác định chi phí thực hiện theo định mức chi phí, đơn giá, suất vốn đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Như vậy, chi phí thay thế, chi phí tái tạo được xác định trên cơ sở:

Thu thập, phân tích thông tin thị trường tại thời điểm thẩm định giá trừ trường hợp pháp luật quy định việc xác định chi phí thực hiện theo định mức chi phí, đơn giá, suất vốn đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư trong chi phí tái tạo, chi phí thay thế được xác định như thế nào?

Tại Điều 9 Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí ban hành kèm theo Thông tư 32/2024/TT-BTC có quy định lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư trong chi phí tái tạo, chi phí thay thế được xác định như sau:

- Xác định tỷ lệ bình quân của lợi nhuận trước thuế thu nhập doanh nghiệp trên tổng của giá vốn hàng bán, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp và chi phí tài chính trong tối thiểu 03 năm gần nhất tính đến thời điểm thẩm định giá của ít nhất 03 doanh nghiệp có sản xuất kinh doanh tài sản giống hệt với tài sản thẩm định giá hoặc tài sản thay thế trên thị trường. Các số liệu phải được lấy từ báo cáo tài chính đã được kiểm toán của các doanh nghiệp;

- Lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư trong chi phí tái tạo, chi phí thay thế được tính bằng tỷ lệ bình quân được xác định tại điểm a khoản này nhân (x) chi phí tái tạo, chi phí thay thế chưa bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư.

Lưu ý: Trường hợp không xác định theo cách thức trên thì sử dụng định mức do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành (nếu có).