Bồi thường thiệt hại khi chậm bàn giao căn hộ chung cư theo quy định mới nhất

Nội dung chính

Điều kiện mua bán căn hộ chung cư mới nhất năm 2024

Theo Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định giao dịch về mua bán nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

(1) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;

(2) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

(3) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

(4) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

(5) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

(6) Điều kiện quy định tại (2) và (3) không áp dụng đối với trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Lưu ý: Mua bán nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

- Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;

- Mua bán nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công.

Khi mua bán căn hộ chung cư (có sẵn hoặc hình thành trong tương lai) cần đáp ứng các điều kiện vừa nêu.

Bồi thường thiệt hại khi chậm bàn giao căn hộ chung cư theo quy định mới nhất (Hình ảnh từ Internet)

Thời điểm bàn giao căn hộ chung cư là khi nào?

Căn cứ khoản 1 Điều 124 Luật Xây dựng 2014, sung bởi điểm a khoản 46 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 thì việc bàn giao công trình xây dựng phải tuân thủ các quy định sau:

- Đã thực hiện nghiệm thu công trình xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng;

- Bảo đảm an toàn trong vận hành, khai thác khi đưa công trình vào sử dụng.

- Đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, có thể bàn giao toàn bộ hoặc một số công trình thuộc dự án để đưa vào sử dụng nhưng trước khi bàn giao phải hoàn thành đầu tư xây dựng bảo đảm đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo phân kỳ đầu tư, thiết kế xây dựng đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực, phù hợp với nội dung dự án và quy hoạch đã được phê duyệt.

Theo đó, pháp luật không quy định cụ thể thời hạn bàn giao căn hộ chung cư, thay vào đó thời hạn bàn giao và tiếp nhận căn hộ chung cư sẽ được thực hiện theo hợp đồng đã ký kết với bên nhà thầu.

Trường hợp chủ đầu tư không đồng thời là người quản lý sử dụng căn hộ thì chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao căn hộ cho chủ quản lý sử dụng căn hộ sau khi đã tổ chức nghiệm thu công trình xây dựng. Việc bàn giao công trình xây dựng phải được lập thành biên bản.

Thông thường, căn hộ chung cư cần được bàn giao trước hoặc đúng thời gian đã thỏa thuận trong hợp đồng. Thực tế vẫn có những dự án nhà chung cư xuất hiện tình trạng chậm bàn giao căn hộ cho khách hàng, tuy nhiên chủ đầu tư phải có thông báo về việc chậm bàn giao.

Xem thêm:

Bồi thường thiệt hại khi chậm bàn giao căn hộ chung cư theo quy định mới nhất

Cụ thể, tại khoản 1 Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định bên mua căn hộ có quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà không đúng thời hạn.

Theo quy định tại Điều 434 Bộ luật Dân sự 2015, bên bán chỉ được giao nhà trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý. Do vậy, thời điểm được tính là bàn giao nhà chậm là thời điểm kết thúc thời hạn bàn giao nhà theo thỏa thuận.

Việc chậm bàn giao nhà thuộc trường hợp chậm thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại Điều 353 và Điều 360, Điều 361 Bộ luật Dân sự 2015 thì trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác, cụ thể thiệt hại bao gồm:

Thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ bao gồm thiệt hại về vật chất và thiệt hại về tinh thần.

- Thiệt hại về vật chất là tổn thất vật chất thực tế xác định được, bao gồm tổn thất về tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại, thu nhập thực tế bị mất hoặc bị giảm sút.

- Thiệt hại về tinh thần là tổn thất về tinh thần do bị xâm phạm đến tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín và các lợi ích nhân thân khác của một chủ thể.